Kategorie Archive: Erfahrungsberichte

Praxisinfo: SANIERUNG UND UMBAU WOHN- UND GESCHÄFTSHAUS

Sanierung an einem alten Haus aus fotolia

Sanierung an einem alten Haus (© Kurhan/ fotolia.com)

 

 

A3 Fotos 1 (Bilder vor der Sanierung)

Ausgangssituation:

Die direkt am Marktplatz stehenden stattlichen Fachwerkgebäude wenden ihre beiden Schmuckfachwerkgiebel diesem direkt zu und unterstreichen die prominente Lage.
Die Erdgeschosse wurden massiv mit hammerrechten Bruchstein erstellt. Ab dem 1. Obergeschoss über das 2. Obergeschoss bis zum 2. Dachgeschoss als Holzfachwerk, teilweise mit Lehmausfachungen und Feldsteinen. Unter dem Gebäude Brettener Str. 2 ein Gewölbekeller mit Zutritt aus dem nördlichen Hof zwischen den Gebäuden. Das Gebäude Brettener Str. 2a war wohl im EG ein Pferdestall und darüber Wohnräume die auch Übernachtungsgästen gedient haben könnten. Der größere Gebäudeteil Brettener Str. 2 war ursprünglich ein Gasthof der gleichzeitig als Posthalterei diente.

Die Gebäude werden aufgrund dendrochronologischen Untersuchungen auf die Jahre 1515 (unbestätigt) und 1588 datiert. Hierauf folgen verschiedene Um- und Anbauten, 1756 erfolgte die Errichtung eines neuen Dachstuhles über beide Gebäude, da durch Anbauten auch die Durchfahrten überbaut wurden.

Die charakteristischen Grundrisse waren nur teilweise erhalten, so doch Blockstufen- treppen, Wendeltreppe (Einbau im 19. Jahrhundert) und Putze und Schnitzereien.

Die Wohnungen standen längere Zeit leer und wurden teilweise durch unqualifizierte Umbauversuche in ihrer Substanz erheblich geschädigt. Wegen verschiedener Umbau- ten der Gewerbeeinheit im Erdgeschoss gingen einige Grundrißstrukturen verloren, die zudem mit abenteuerlichen statische Konstruktionen erstellt wurden.

Lösung:

Die Stadt Eppingen hatte ein detailliertes, verformungsgerechtes Bauaufmaß bei dem Büro für Hausforschung und Bauaufnahme A. Seidel, in Auftrag gegeben.
Die ersten Maßnahmen war nach der Entkernung der Gebäude aufbauend auf die Bau- aufnahme eine statisch konstruktive Erfassung der Schäden. Hieraus ergaben sich Er- tüchtigungen der Wände im Erdgeschoss, auswechseln ganzer Deckenteile (Brand, Wasser), Erneuern der Grabenrinne incl Unterkonstruktion und der darunter stehenden Wände (Wasserschaden), Durch den vorgenannten Schaden, waren auch die Decken der gemeinsamen Gebäudetrennwand stark in Mitleidenschaft gezogen und mussten aufwendig instandgesetzt werden.

 

Die Erschließung erfolgt über ein neues Treppenhaus mit Aufzug zwischen den Gebäu- den, hierdurch konnte auf die komplizierten und platzraubenden Erschließungen in den Einzelgebäuden verzichtet werden. Notwendig wurde jedoch der Ausbau eines Wind- verbandes im historischen Dachstuhl, um vom neuen Treppenhaus in das Dachge- schoss des Gebäudes Brettener Str. 2 zu gelangen. Das neue Treppenhaus wurde be- wusst modern mit Sichtbeton und Glas gestaltet.

Die Grundrisse lehnen sich stark an die historischen Strukturen und Einteilungen an, zum einen kann auf alte Konstruktionen aufgebaut werden und zum anderen ergeben sich wohngerechte Grundrisse. Die Dachgeschosswohnungen wurden ausnahmslos als Maisonette gestaltet, die historische Konstruktion blieb sichtbar, vorhandene Blockstufentreppen wurden aufgearbeitet und als interne Wohnungstreppen genutzt.

A3 Fotos (Bilder nach der Sanierung)

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Was Architekten bei der Altbausanierung beachten müssen

Altbau, Villa in Berlin Grunewald, Foto Preikschat

Altbau, Villa in Berlin Grunewald, nach der Altbausanierung, Foto Preikschat

Ein großer Markt für Architekten ist die Altbausanierung bzw- Modernisierung. Deutschland verfügt über einen gigantischen Immobilienbestand der oftmals entweder komplett baufällig geworden ist oder aber den modernen Ansprüchen seiner Nutzer nicht mehr gerecht wird.

Als Architekt steht man oft in schönen Altbauten und soll recht schnell konkrete Aussagen über die vorhandene Bausubstanz treffen, Anbau-Ausbau und Aufbauideen aufzeigen und Kosten dafür kalkulieren. Altbauten erfordern eine umfassende Vorbereitung, kaum ein Altbau gleicht dem anderen. Unterschiedlichen Zeitepochen brachten verschiedene Kontruktionen hervor und deshalb sollten am Anfang einer Sanierung zuerst die Grundlagen abgecheckt werden:

  1. Alte Bauunterlagen beschaffen: Beim Bauarchiv findet der Architekt oft entsprechende Unterlagen, das heißt, alte Zeichnungen, Statiker, Schritte und Berechnungen.
  2. Aufmaß: Ohne ein örtliches Aufmaß sollte man mit der Altbausanierung nicht starten. Hier gibt es bereits entsprechende Vermessungstools die den Bestand in das moderne CAD System integrieren.
  3. Gutachten: Die vorhandene Bausubstanz ist zu beurteilen und dafür sind Spezialisten da. Das Holzgutachten soll Klarheit über die Beschaffenheit der Dachkonstruktion, der Holzbalken und über das Vorhandensein von Schwamm und anderen Baumängeln schaffen. Schadstoffe finden sich häufig in Dachplatten, alten Rohren, alten Dämmungen und in den Schlackefüllungen.
  4. Das Gespräch beim Bauamt: Liegt Denkmalschutz vor? Wie sind die öffentlich rechtlichen Vorgaben bei der Sanierung / Umnutzung / Erweiterung? Was geht, was geht vielleicht und mit welchem Aufwand? Wie heißt es so schön: Kommt man vom Rathaus, ist man schlauer!
  5. Fotodokumentation: Die vorhandene Bausubstanz ist einer genauen eingehenden Prüfung zu unterziehen. Wie ist der Zustand der Fenster, der Kellerabdichtung, welche Bodenverhältnisse liegen vor, wie sehen die Balkone und Terrassen sowie die alte Haustechnik aus? Alles sollte kurz fotografisch festgehalten werden.
  6. Abstimmung mit Fachplanern (Insbesondere Statiker und Haustechnikplaner) und Ausführungsspezialisten.

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Typische Baumängel an Neubauten

Baumängel an Neubauten

Baumängel an Neubauten

(© VRD/ fotolia.com)

Die Vorteile eines Neubaus für den Nutzer und Investor sind immens. Neueste Haustechnik, neueste technische Standards in Bezug auf: Schallschutz, Wärmeschutz etc versprechen nicht nur höheren Wohnwert, sondern auch niedrige Verbrauchskosten und Werterhalt. Dazu gibt es noch eine Gewährleistung. Aber was ist mit dem Thema : Baumängel ?

Wie andere technische Produkte ist der Innovationsgehalt und die Komplexität eines Gebäudes von heute mit denen vor 20 bis 50 Jahren nicht zu vergleichen. Die Bauaufgabe rein planerisch zu lösen bedarf der Einbeziehung verschiedenster Fachleute und Fachingenieure. Die Schnittstellen sind groß und der Teufel steckt im Detail.

Der interessierte Beobachter konnte die katastrophalen Auswirkungen einer Fehlplanung bzw. Organisation bei dem Flughafenprojekt BER deutlich erkennen. Kosten- und Bauzeitexplosion bis hin zum kompletten Projektscheitern drohen nicht nur bei Großprojekten.

Schaut man sich Neubauten heutzutage zum Zeitpunkt der Abnahme an, so wird man immer öfter ganze Aktenordner mit Mängeln finden. Die Anzahlt der gefundenen Mängel schwankt bei den Untersuchungen bei Einfamilienhäusern zwischen 15-25. Die Anzahl erscheint jedoch recht irrelevant, kommt es doch Hauptsächlich auf die Schwere des Mangels an. Ein Riss in der Rauhfasertapete oder der Farbspritzer auf der Treppe sind sicher nicht mit einem schwerwiegenden Gründungsproblem oder einer Schall/Wärmebrücke zu vergleichen. Nicht selten werden vom Bauherren zu diesem Zwecke mehrere Sachverständige zugezogen um alle Missstände zu dokumentieren. Es lohnt sich ja für diesen auch oftmals: Nicht nur hat der Bauherr ein logisches Interesse an einer mängelfreien Erstellung, sondern jeder vorhandene Mangel wird (oft mit entsprechenden Druckzuschlägen) einfach von der Handwerker- bzw. Unternehmerrechnung abgezogen. Die Ausnahme ist wirklich selten. Das ganze wiederholt sich dann kurz vor Ablauf der Gewährleistungszeit.

Baumängel, der Ordner ist schnell voll

Baumängel, der Ordner ist schnell voll

(© Marco2811/ fotolia.com)

Lassen wir bei der Betrachtung die Art von Mängeln weg die mit der Wasserwaage oder einem guten Auge als „schief“ und „uneben“ zu erkennen sind,

Abgesehen von der Tatsache, dass oft schlicht Kleinigkeiten als Mangel aufgezeigt werden sind die nachfolgenden Punkte schon bei der Planung und Bauleitung besonders sorgfältig zu berücksichtigen um Baumängel zu vermeiden :

Abdichtung des Kellers

Der Kellerbereich birgt traditionell ein hohes Mängelrisiko meist auch verbunden mit teueren Mängelbeseitigungskosten. Die Wahl der Abdichtung und die entsprechende Werkplanung setzen ein Bodengutachten voraus. Die in letzter Zeit häufig ausgeführte Bitumen-Dickbeschichtung muss genau nach Herstellervorgaben ausgeführt werden. Mängel entstehen hier häufig durch unzureichende Schichtdicke (hier Schichtdickenprotoll verlangen), mangelhaften Untergrund (zu feucht, staubig, uneben, kalt) und an dem Fußpunkt der sogenannten Hohlkehle zum Anschluss der horizontalen Bauwerksabdichtung. Schwachstellen sind in diesem Bereich naturgemäß die Durchdringung für Anschlüsse etc.

Diese Mängel lassen sich nur vermeiden, wenn man als Architekt bei der Ausführung „danebensteht“.

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Stammkunden: Was erwarten Bauträger und andere Profis vom Architekten ?

Anfrage der jp-Immobilien bei ArchitektenScout am 30.11.2013 Objekt (Was wollen Sie bauen): Wohnungsbau Bauort (Wo wollen Sie bauen): Berlin-Köpenick Kosten der Maßnahme : 11.500.000 Starttermin : 01.01.2013 Grundstück vorhandenGewünschter Beratungsumfang: Architekt, Statiker, Bauleitung

Anfrage der jp-Immobilien bei ArchitektenScout am 30.11.2013 Objekt (Was wollen Sie bauen): Wohnungsbau
Bauort (Wo wollen Sie bauen): Berlin-Köpenick
Kosten der Maßnahme : 11.500.000
Starttermin : 01.01.2013
Grundstück vorhandenGewünschter Beratungsumfang: Architekt, Statiker, Bauleitung

Sie haben keine Lust auf kleinere Bauvorhaben und anstrengende Kommunikation mit privaten Bauherren? Sie haben auch schon festgestellt, dass sich das nicht wirklich „ rechnet“ ? Natürlich möchte jeder freiberufliche Architekt gerne große Häuser bauen und das möglichst oft und mit einem zufriedenen Stammkunden, der mit der guten Leistung des Architekten auch noch selbst Geld verdient. Also nichts wie ran an den gewerblichen Immobilienentwickler. Nur wie?

Spannende Frage – Wie ticken diese Leute? Tauchen Sie in die Gedankenwelt und Gewohnheiten Ihres Profi-Kunden ein- es lohnt sich !

Die Zielgruppe der Bauträger ist natürlich heterogen, von recht klein bis ganz groß, von „noch recht neu im Geschäft“ bis „alter Hase“. Dennoch hat diese Zielgruppe in der Regel sehr einheitliche spezielle Wünsche an den Architekten, die wir Ihnen hier gerne einmal auflisten.

Sicherlich sollte man als Erstes eingrenzen, aus welcher „Ecke“ der Bauträger, die Wohnungsbaugesellschaft oder der Entwickler kommt:

Wo sieht er selbst seine Stärken? Erkundigen Sie sich möglichst detailliert: Was ist die Philosophie des Unternehmens, wie die Struktur und wie sein Markt einschließlich Wettbewerber.

Als Architekt einer Bauträgerfirma, die selbst Objekte auf eigene Rechnung kauft, baut und verkauft,werden Sie Ihrem Auftraggeber kaum Tricks zum kostensparenden Bauen erklären können. Und den marketing- und vertriebsorientiert denkenden Entwickler werden Sie mit Ihrer Markteinschätzung auch eher langweilen. Hier heißt es eher: Was erwartet der Kunde genau von mir? Und das ist mit Sicherheit der Leistungsabschnitt den er nicht aus eigener Kraft bereit stellt. Typischer Weise sind Bauträger technisch versierte Kaufleute die in Zahlen und an den späterenVerkauf/Vermietung denken. Also geben Sie Ihnen diese Zahlen.

Der Kunde erwartet: Wie viele Wohnungen kriegen wir da raus? Wie viele m2 können wir verkaufen / vermieten? Was wird das Grundstück nachher pro m2 Wohnfläche kosten? Wo sind die speziellen Risiken? Was werden die Leckerbissen bei dem Projekt sein und mit welchen Restanten kann er heute schon rechnen?

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Bauleitung (LP 8), verdient man damit Geld ?

Der Bauleiter- wird hier Geld verdient ?

Der Bauleiter- wird hier Geld verdient ?

(© Minerva Studio/ fotolia.com)

Oftmals werden bei kleinen bis mittleren Bauvorhaben Architekten über alle Leistungsphasen (HOAI 1-9) beauftragt. Bei größeren Bauvorhaben werden fast ausschließlich für Entwurf/Planung, Detailplanung, Ausschreibung und Vergabe sowie die Bauleitung spezialisierte Architektur – und Ingenieurbüros gewählt. Die Vorstellung, dass ein einzelnes Büro, oder einzelner Architekt, wirklich über die entsprechende Erfahrung, das Können, die Kapazitäten und die Zeit verfügt alle Leistungsphasen abzudecken, ist schwer vorstellbar. Seit 2013 gilt nun die neue HOAI ( Honorarordnung für Architekten und Ingenieure ) und diese sieht für die Bauleitung folgendes Honorar vor:Für die Leistungsphase 8 (Objektüberwachung – Bauüberwachung und Dokumentation) mit 32 Prozent für Gebäude und Innenräume, also fast 1/3 des Gesamthonorars nur für die Bauleitung.

Eine Insider Anekdote: Sie kennen die drei Ziele des Bauherrn beim Bauen?

Bei der Planung denkt er immer nur an die Kosten, bei der Ausführung allein an den Termin und nachher ist natürlich nur die Qualität wichtig!

Also hat der Bauleiter, besser gesagt der bauleitende Architekt, die nicht ganz einfache Aufgabe mit dem „schmalen“ Budget in kürzester Zeit ein mängelfreies Objekt zu übergeben.

Natürlich wird ein Bauherr für einen kleinen Anbau, eine Dachaufstockung oder ein EFH keine verschiedenen, spezialisierten Architekten begeistern können, aber schon bei größeren Villen, Gewerbeobjekten und Mehrfamilienhäusern lohnt sich ein kritischer Gedanke. Nebenbei gesagt leisten oft auch reine Bauingenieure, also eben genau keine Architekten, diese bauleitende Phase. Bei ArchitektenScout sind nur ca. 20 % aller Bauherrenanfragen gezielte Nachfragen nach Bauleitungen.

Mit dem kritischen Gedanken meine ich beide Seiten. Oft genug hört man von Kollegen: „Hätte ich doch bloß nicht die Bauleitung übernommen, nur Ärger !“ Verstimmte Bauherren, verärgerte Baufirmen, Rechtsstreitigkeiten, Zahlungsausfälle, Versicherungsfälle bis hin zu physischen und psychischen Krankheiten drohen. Dieser „Ärger“ oder das Stresspotential ist hier auch wirklich besonders hoch, weil eine Bauleitung ein komplexes System darstellt und ich möchte hier nur die größten Störungsstellen aufzeigen:

Bauunternehmen

Ich denke die meisten Probleme entstehen naturgemäß im Umgang mit den Baufirmen. Nicht nur, das diese oft aus ganz unterschiedlichen Regionen kommen und mit völlig unterschiedlichen Firmengrößen, Bauablaufstrukturen und Auslastungen aufwarten, haben sie auch regelmäßig eine gänzlich unterschiedliche Leistungsbereitschaft, Qualitätsverständnis und Termintreue. Darüber macht sich natürlich der Bauherr wenig Gedanken, er hat im Vorfeld eine „preiswerte“ Firma gebunden und achtet nun hauptsächlich darauf, das diese Unternehmen keine Nachträge stellen. Ein Terminplan wird gemacht, der oft genug durch schlichtes Ausfallen eines Gewerks zur Makulatur wird.

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Baue ein „townhouse“ in Berlins Mitte !

Berlin_Townhouses_1

Anfang 2004 kam der Anruf: „Ein guter Freund von mir will in Friedrichswerder ein Townhouse bauen, ich habe dich empfohlen , kannst Du ihn bitte anrufen…“

Ich kannte das Projekt bereits aus der Presse und fand das richtig spannend.

Ein solches Vorhaben hatte ich noch nie gesehen, in allerbester Lage von Berlin in unmittelbarer Nähe vom Gendarmenmarkt wurde ein Fläche von 2.5 ha arrondiert und von einer zentralen Entwicklungsgesellschaft in 50 Townhousegrundstücke aufgeteilt, welche von einzelnen Bauherren zum fairen Preis und nur zum Zwecke des Eigennutzes zu erwerben waren.

Ich nahm sofort Kontakt zum Entwickler auch und konnte noch eines der letzten freien Grundstücke für meinen zukünftigen Bauherren sichern.

Die Grundstücke (50 !!) waren übrigens innerhalb von 10 Tagen alle weg.

Bei den Vorentwurfsskizzen war das zentrales Problem, wie löst man bei nur 6,5 m Breite und 13 m Tiefe eines Baukörpers die innere Erschließung mit Treppenhaus und Aufzug, nach einigem hin und her entschieden wir uns für eine zentrale 2 fach viertelgewendete, ländliche Treppenlösung mit anschließendem Aufzug, insgesamt mit einer Bereits von 1,80 m.

Skizze

Entwurfskizze

Das Bauwerk sollte 5 Vollgeschosse erhalten, eine Dachterrasse, Balkone, Erker und eine 2 geschossige Remise, welche unterirdisch durch einen Gang mit dem Hauptbaukörper verbunden ist.

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