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Zum ersten Mal Bauherr—Baufreigabe und Baurealisierung

  • Von Jesco Puluj
  • Veröffentlicht 18. August 2015
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Wichtig für den Bauherren: die Bauphase (depositphotos/maxxyustas)

Wichtig für den Bauherren: die Bauphase (depositphotos/maxxyustas)

In unserer Reihe für Bauherren veröffentlichen wir vom ArchitektenScout regelmäßig detaillierte Artikel, die den Alltag eines unerfahrenen Bauherren erleichtern. So haben wir uns eingehend mit der Baufinanzierung beschäftigt und einen Einblick in die ersten Schritte als Bauherr gewährt. In unserem heutigen Artikel geht es um die Planungsphase und die Umsetzung des Baus. Dabei beschäftigen wir uns mit folgenden Themen: Das öffentliche Baurecht, das Baugenehmigungsverfahren und die Umsetzung des Baus (Ausbau und Rohbau).

Das öffentliche Baurecht

Wer ein Haus bauen will, kommt nicht daran vorbei, sich von der Baubehörde eine entsprechende Genehmigung erteilen zu lassen. Deswegen wird es jeder Bauherr mit dem Städtebaurecht zu tun bekommen—vor allem mit dem Baugesetzbuch (BauGB) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Da sich das Baugesetzbuch häufig ändert, sind diese Angaben hier ohne Gewähr, aber wenn Sie mit einem Architekten zusammenarbeiten wird dieser sicherlich auf dem aktuellen Stand sein. Es lohnt sich jedoch so oder so einen Blick in das Baugesetzbuch zu werfen um ein Gefühl dafür zu bekommen, wie der Gesetzgeber den Bau von Immobilien reguliert. Es enthält sämtliche Vorschriften zur Bauleitplanung, zur Nutzung und Erschließung des Grundstücks und beschäftigt sich darüber hinaus mit städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen, Initiativen zur Stadtentwicklung und Miet- und Pachtverhältnissen.

Das Baurecht sollten Sie im Hinterkopf haben, bevor Sie das Grundstück erstehen, auf das Sie ihr Haus bauen wollen. Schließlich darf nicht auf jedem Grundstück gebaut werden. Grundsätzlich gilt: je näher sich das Grundstück an einem Wohngebiet befindet desto wahrscheinlich ist, dass Sie dort bauen dürfen. Befindet sich das Grundstück in einem Gebiet, indem sonst nicht gebaut wird, ist es wahrscheinlich, dass es Einschränkungen gibt, ob und was dort gebaut werden darf. Deswegen ist vor dem Grundstückskauf eine Nachfrage beim Bauamt bzw. der Bauaufsichtsbehörde der Gemeinde unerlässlich.

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Zum ersten Mal Bauherr—alles was man wissen muss

  • Von Jesco Puluj
  • Veröffentlicht 10. Juli 2015
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Ein wahres Abenteuer: der Hausbau(Gina Sanders / Fotolia)

Ein wahres Abenteuer: der Hausbau (Gina Sanders / Fotolia)

Wer sich dazu entschlossen hat als Bauherr tätig zu werden, steht vor einer Reihe schwieriger Entscheidungen und Fragen. Was sind die ersten Schritte? Mit welchen Dienstleistern möchte ich zusammenarbeiten? Was für Kosten kommen auf mich zu? Wie in unserem umfassenden Artikel über den Hauskauf liefern wir Ihnen auch hier einen detaillierten Überblick über ein wichtiges Thema der Immobilienbranche.

Inhalt

Literatur

Ein Haus zu bauen ist ein komplexes Thema, weswegen wir Ihnen raten, sich über diesen Blogpost hinaus zu informieren. Es gibt einige ausgezeichnete Bücher, die wir hierfür empfehlen und die uns beim Erstellen dieses Artikels sehr geholfen haben:

Unser Bauherren-Handbuch: In sieben Schritten ins eigene Haus

Dieses Buch von der Stiftung Warentest ist mit 384 Seiten sehr umfangreich. Das ist zum einen von Vorteil, da Sie wirklich umfassend informiert werden, auf der anderen Seite hätte es auch etwas straffer und prägnanter geschrieben werden können ohne seine Aussagekraft zu verlieren. Dennoch: sehr empfehlenswert!

Wir planen und bauen unser Haus: Das große Buch vom Hausbau

Auch dieser Ratgeber berichtet in großem Umfang von den Hürden eines jeden Bauherren. Sein Schwerpunkt liegt auf den Phasen vor dem eigentlichen Hausbau. Eine gute Grundlage!

Kostenfalle Hausbau: Pfusch vermeiden – Baukosten sparen

Diese Ratgeber beschäftigt sich vor allem mit der Frage wie der Bauherr beim Hausbau Kosten sparen kann und wie man unnötig hohe Ausgaben vermeidet. Wir empfehlen ihn aufgrund der hohen Anzahl an Infos, die einem wirklich Geld sparen helfen. 

Die ersten wichtigen Entscheidungen

Sie haben sich also dafür entschieden Bauherr zu werden? Glückwunsch! Ihnen steht eine spannende Zeit bevor, die nach einigen Hürden in Ihrem Traumhaus enden wird. Die Betonung liegt jedoch zunächst auf „Hürden“—schließlich gehen wir davon aus, dass Sie zum ersten Mal als Bauherr tätig werden und das bedeutet, dass einige Herausforderungen vor Ihnen stehen. Die ersten Herausforderungen die auf Sie warten, treten in der Form von Entscheidungen auf. Als Bauherr müssen Sie eine Entscheidung nach der anderen treffen und in diesem Abschnitt möchten wir Ihnen die ersten wichtigen Entscheidungen präsentieren, die auf Sie als frisch startenden Bauherren warten.

Die Lage des Grundstücks

Um ein Haus bauen zu können müssen Sie zunächst ein Grundstück erwerben. Die große Frage hierbei lautet: Wo soll das Grundstück liegen? Auf welche Faktoren ist zu achten? Ein klassischer Faktor hierbei ist die Entfernung zu häufig besuchten Orten und Einrichtungen wie Schule, Kindergarten, Arbeitsplatz und Einkaufsmöglichkeiten. Schließlich ist es nicht nur eine Frage des Zeitsparens wenn man nur kurze Strecken zurückzulegen hat, sondern es spart auch Geld. Dieses Wissen ist bei der Grundstückswahl deswegen so wichtig da Sie Ihre künftigen Lebenserhaltungskosten kalkulieren müssen um die Höhe des benötigen Kredits ermitteln zu können. Überhaupt ist es wichtig zu wissen, wie hoch ihre zukünftigen Kosten sein werden da es Ihnen die Entscheidungsfindung stark erleichtern wird. So könnte es sein, dass Sie beim Grundstücksvergleich ein Grundstück ausmachen, bei dem Arbeitsplatz und Schule (bzw. Kindergarten etc.) in entgegengesetzter Richtung liegen. Dies würde möglicherweise bedeuten, dass Sie ein zweites Auto benötigen oder wegen der zusätzlichen Fahrwegen höhere Beförderungskosten aufkommen. Ein solches Bewusstsein kann die Grundstückswahl enorm erleichtern.

In Zusammenhang mit der Wahl des Grundstücks steht selbstverständlich auch der Ort bzw. die Stadt in der es sich befindet. Je nachdem ob Sie Kinder haben und in welchem Alter Sie sich befinden, kann die Wahl des Ortes Ihre Lebensqualität und die Lebensunterhaltungskosten enorm beeinflussen. Entscheiden Sie sich etwa für einen ruhigen Ort und haben mehrere Kinder, so können Sie damit rechnen, dass diese früher oder später die Freizeitmöglichkeiten in den größeren Städten der Umgebung aufsuchen wollen. Neben den Fahrtkosten kann dies auch einiges an Nerven kosten, denken Sie also auch hier im Voraus was Ihre Bedürfnisse und die Ihrer Familie nicht nur im kommenden Jahr sondern auch im kommenden Jahrzehnt sein werden. Ihr Haus wird schließlich möglicherweise Ihr ganzes Leben lang Ihr Zuhause sein.

Die nächste Wichtige Entscheidung ist die Grundstücksgröße, die sich natürlich an der Größe des Hauses orientiert. Allerdings kann ein Grundstück auch weitaus größer sein als das Haus um einen geräumigen Garten bieten zu können. Zum einen ist es demnach wichtig Ihre Bedürfnisse zu ermitteln (z.B ob es Ihnen wichtig ist sich sonnen zu können oder Ihre Kinder Fußballspielen zu lassen) zum anderen wirkt sich die Größe des Grundstücks stark auf Ihr Budget aus.

In Zusammenhang mit Grundstück ist zudem wichtig nach welchen Himmelsrichtungen es ausgerichtet ist und in welche Himmelsrichtungen das Haus platziert werden soll. Schließlich wollen Sie es so arrangieren, dass die Sonne dann in den Garten einfällt wenn Sie ihn am häufigsten nutzen. Machen Sie sich also im Vorhinein bewusst, wie sich die Sonneneinstrahlung auf Ihre Lebensqualität auswirken wird. Nicht jeder will z.B frühmorgens von der Sonne geweckt werden.

Die nächste wichtige Entscheidung, die Ihnen als Bauherr bevorsteht ist die Wohnfläche. Bevor es soweit ist, dass Sie sich mit einem Architekten Gedanken über die Größe des Hauses und all seine anderen Eigenschaften machen können, sollte Ihnen bewusst sein, wieviel Fläche Sie brauchen. Um das herauszufinden lohnt es sich Ihre aktuelle Wohnsituation zu begutachten. Schließlich bietet Ihnen das neue Haus die Möglichkeit, die Wohnqualität zu erleben, die Ihnen Ihre gegenwärtige Bleibe nicht bietet.

Hier eine Liste von Faktoren und Fragen, die Ihre zukünftige Wohnfläche mitbestimmen:

  • Brauchen Sie einen Wintergarten?
  • Möchten Sie viel Zeit auf Balkon oder Terrasse verbringen?
  • Ist die Raumhöhe Ihrer gegenwärtigen Unterkunft ausreichend?
  • Gibt es spezielle Zimmer oder Räume, die Sie benötigen? (Hobbyraum, Sauna, Sportraum etc.)
  • Wieviele Personen werden in den nächsten Jahren in Ihrem Haus wohnen?
  • Wie groß sind die Möbel, die Sie in dem Haus unterbringen wollen? Planen Sie raumintensive Anschaffungen wie ein Piano oder eine Sauna?
  • Wieviel Zeit verbringen Sie in den Räumlichkeiten und wie oft sind Sie im Garten bzw. verreist?
  • Wieviele Schlafzimmer benötigen Sie?
Je größer die Familie, desto höher die Anforderungen an das Haus (drubig-photo / Fotolia)

Je größer die Familie, desto höher die Anforderungen an das Haus (drubig-photo / Fotolia)

Wo wir gerade beim Stichpunkt Schlafzimmer sind: Uns ist ein Fall bekannt wo ein Paar beim Architekten mit der Frage nach der Schlafzimmer-Anzahl konfrontiert wurde und der Ehemann seiner Gattin dort erst offenbarte, dass er gerne sein eigenes Schlafzimmer hätte… Sie sehen demnach, wie wichtig es ist, die eigenen Bedürfnisse so früh wie möglich zu erkunden. Vor allem sind viele Bauherren Paare mit Kindern und dementsprechend gibt es viele Bedürfnisse abzuklären. Tatsächlich ist die wichtigste Phase des Hausbaus die Planungsphase in der die Bauherren gemeinsam mit dem Architekten Schritt für Schritt alles Details abklären, die im Nachhinein den großen Unterschiede zwischen Erfolg und Misserfolg ausmachen. Auf die Beziehung Bauherr–Architekt gehen wir in einem späteren Abschnitt noch genauer ein.

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