Baufinanzierung—alles was man wissen muss

  • Von Jesco Puluj
  • Veröffentlicht 28. Juli 2015
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Die Baufinanzierung ( depositphoto / scanrail)

Die Baufinanzierung ( depositphoto / scanrail)

Die Baufinanzierung ist ein essentieller Schritt auf dem Weg zum Eigenheim. Egal ob man sich ein Haus kaufen will oder ob man als Bauherr tätig wird—in jedem Fall ist einiges an Fremdkapital notwendig um den Traum wahr werden zu lassen. Dieser Post bietet einen Überblick über die verschiedenen Finanzierungsformen und über die effektivsten Wege Risiken zu senken und Geld zu sparen. Und wenn Sie sich mit dem Thema Baufinanzierung vertraut gemacht haben, dann werfen Sie doch auch einen Blick auf unsere umfangreichen Posts Hauskauf—alles was man wissen muss, sowie Zum ersten Mal Bauher—alles was man wissen muss.

Die Finanzierung über die Bank

Die Bank ist Ihr wichtiger Finanzierungspartner beim Hauskauf (depositphoto / pressmaster)

Die Bank ist Ihr wichtiger Finanzierungspartner beim Hauskauf (depositphoto / pressmaster)

Das Eigenkapital

Theoretisch ist es natürlich möglich sein Haus komplett selber und ohne fremde Mittel zu finanzieren, allerdings verfügt kaum eine Privatperson über so viel Kapital und aufgrund der niedrigen gegenwärtigen Zinskonditionen ist das auch gar nicht nötig. Dennoch verlangen die Banken ein Eigenkapital von 20-30 Prozent der benötigten Kosten. Das ist sicherlich viel Geld und kann manchen Bauherren den Traum vom Eigenheim vermiesen. Allerdings steht die hohe Eigenkapital-Quote vor allem für die Verminderung von Risiko—sowohl für den Antragssteller als auch für die Bank. Für Sie gilt dabei: je höher das Eigenkapital, desto geringer das Darlehen und desto geringer sind dementsprechend die Zinskosten. Auch wenn die Zinsen nämlich derzeit niedrig sind, kann die Abbezahlung eines Hauses bis zu 20 Jahre dauern und in dieser Zeit kann sich die Wirtschafts- und Zinslage dramatisch ändern. Ein hohes Eigenkapital bedeutet auch, dass das Darlehen schneller getilgt wird und damit das Risiko auf einen Abbruch der Finanzierung wegen Verdienstausfall sinkt.  Darüber hinaus können Sie Ihr Eigenkapital als Investition betrachten, das sich selber verzinst. Wie im Abschnitt „KfW-Darlehen“ beschrieben kann es sogar sein, dass Ihnen ein Kredit von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) von der finanzierenden Bank als Eigenkapital angerechnet wird.

Wahl und Umgang mit der Bank

Der wichtigste Schritt bei der Baufinanzierung ist die Auswahl der Kreditinstitution, die Ihre Finanzierungsvorhaben durchführt und den größten Teil des Darlehens beisteuert. Wichtig ist dabei für Sie, sich nicht als Bittsteller zu sehen, der auf die Gnade der Bank angewiesen ist. Das Gegenteil ist der Fall: Banken verdienen gut an der Vergabe von Hypotheken und Sie sind deswegen in der Position, die Konditionen verschiedener Kreditinstitute zu vergleichen um das für Sie günstigste Angebot einzuholen. Die verschiedenen Angebote mögen sich auf den ersten Blick kaum unterscheiden, da die Zinsen generell schon niedrig sind und ein halber Prozentpunkt mehr oder weniger zunächst nicht relevant zu sein scheint. Langfristig gesehen können die Auswirkungen aber durchaus lukrativ sein. Bein einem höheren sechsstelligen Darlehen können Sie bei einem besonders günstigen Angebot immerhin um die 1000 Euro im Jahr sparen. Aktuelle Konditionen finden Sie auf Online-Portalen wie www.fmh.de.

Vor dem Gespräch mit den auserwählten Kreditinstituten ist eine sorgfältige Vorbereitung wichtig. In einer Unterlagenmappe sollten Sie folgende Informationen zusammenstellen:

  • Was sind Ihre Einkommens- und Vermögensverhältnisse? (Brutto- und Nettogehalt, Eigenkapital, Einkommen übriger Angehöriger)
  • Was sind Ihre monatlichen Ausgaben für Lebenshaltung? Haben Sie Schulden?
  • Was sind die Investitionskosten für Ihre Bauvorhaben bzw. das Haus, das Sie kaufen möchten?
  • Wie sieht Ihre Finanzierungsplan aus? Welche Förderungen können Sie in Anspruch nehmen? (sieh folgende Abschnitte)

Die Bank wird Ihre Kreditwürdigkeit im Rahmen einer Bonitätsprüfung verifizieren und dabei unter anderem Ihre Schufa-Auskunft einsehen.

Schon wenige Tage später sollten Sie eine Antwort der Bank erhalten. Falls diese den Kredit gewähren will, erhalten Sie eine vorläufige Darlehenszusage, in selteneren Fällen ein Darlehensangebot. Meist will die Bank erst noch weitere Unterlagen einsehen, wie etwa den Kaufvertrag.

Das Annuitätendarlehen

Häuser werden meist mittels eines Annuitätendarlehens finanziert. Annuität (oder auch Jahresrate) bezeichnet die Summe, die der Darlehensnehmer jährlich an den Darlehensgeber zu entrichten hat. Beim Annuitätendarlehen bleibt die zu bezahlende Rate konstant was eine hohe Planungssicherheit gewährleistet. Dafür können während der Vertragslaufzeit kaum Veränderungen an den Konditionen vorgenommen werden.

Die zu erwartenden Zinsen können Sie mit einem Online-Kreditrechner herausfinden.

Förderungen

Förderungen lohnen sich ( depositphoto / stuartmiles)

Förderungen lohnen sich ( depositphoto / stuartmiles)

Das Wohn-Riester-Darlehen

Die klassische staatliche Bauförderung ist das sogenannte Wohn-Riester-Darlehen, das selbstgenutzte Immobilien in Deutschland fördert. Hierbei wird ermöglicht, das zur Riesterrente angesparte Vermögen in den Hausbau oder Hauskauf zu investieren. Das Riester-Darlehen ist also eigentlich Teil der Altersvorsorge.

Der Bausparvertrag und die Wohnungsbauprämie

In Zeiten niedriger Zinsen wie wir sie derzeit haben, ist ein Bausparvertrag nicht besonders interessant. Bei hohen Zinsen ist er allerdings unerlässlich, da er niedrige und gleichbleibende Zinsen garantiert. Darüber hinaus wird er vom Staat mittels einer Arbeitnehmersparzulage gefördert.
Der Staat fördert Bausparer zudem mit der Wohnungsbauprämie. Hierbei wird in den Fördervertrag eingezahltes Geld mit 8,8 Prozent verzinst um dann letztlich in das Wohneigentum investiert zu werden.

Das KFW-Darlehen

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ist eine vom Bund geförderte Kreditanstalt, über die Sie an ein günstiges Darlehen kommen können, das Ihre Finanzierung ergänzt. Dabei können Sie das Darlehen nicht selber beantragen, sondern Sie sollten das über die Bank tun, welche Ihr Haus größtenteils finanziert. Diese erhält als sogenannte „durchleitende Institution“ auch eine Provision, die allerdings gering ausfällt.

Die KfW bietet zwei Kreditprogramme an: Das Wohneigentumsprogramm, welches einen Kredit für den Kauf eines neuen Hauses oder eines Neubaus gewährt (Höchstkredit 50.000 Euro), sowie das das Programm Energieeffizient bauen, das ebenfalls einen Kredit in Höhe von 50.000 Euro gewährt, wenn das Haus bestimmten Standards für Niedrigenergie entspricht.

Wichtig: Der KfW-Kredit muss beantragt werden, bevor das Haus gekauft oder gebaut wird!

Für die aktuellen Zinskonditionen schauen Sie am besten direkt auf der Website der Kfw vorbei, derzeit liegt der Jahreszins bei lediglich 1,26%.

Generell ist es so, dass das Zinsniveau eines KfW-Kredits kaum unter dem klassischer Hypothekendarlehen liegt. Das Darlehen der KfW hat allerdings zwei deutliche Vorteile: zum einen führen sie aufgrund ihrer Besicherung zu besseren Zinskonditionen bei der erstrangigen Bank. Zum anderen erkennen manchen Banken den Kredit als Eigenkapital an, was die Erfüllung der Eigenkapitalquote erleichtert.

Wie bei jeglichen anderen Darlehen auch, sollten Sie in Ihrem Finanzplan darauf achten, wie der Zins- und Tilgungsplan des KfW-Kredits sich langfristig ändert. Spätestens ab dem 6. Jahr steigt die Belastung nämlich deutlich an und zudem dürfen Sie nicht ohne weiteres Ihre Tilgung erhöhen, da dies eine Entschädigungszahlung mit sich bringen würde.

Weitere Informationen über das Wohneigentumsprogram finden Sie zudem in diesem Merkblatt der Kfw.

Was das Programm Energieeffizient bauen betrifft: Hier ist zu beachten, dass bei einer Teilvermietung des geförderten Niedrigenergiehauses zunächst die selbstgenutzten Gebäudekosten gefördert werden. Für den vermieteten Teil kann dann separat der Höchstkredit von 50.000 Euro beantragt werden—insgesamt kann also ein Kredit von 100.000 Euro in diesem KfW-Förderprogramm gewährleistet werden. Für aktuelle Zinskonditionen für das Programm Energieeffizient bauen schauen Sie auch hier am besten auf der Website der KfW vorbei.

Übrigens: Sie können die beiden Programm auch kombinieren und damit einen Höchstkredit von insgesamt 150 000 Euro erreichen. Wenn Sie bereits ein Gebäude besitzen können Sie auch auch weitere Förderprogramme der KfW zurückgreifen, etwa wenn Sie auf erneuerbare Energien umrüsten wollen.

Weitere Förderprogramme

Es gibt noch weitere Möglichkeiten staatliche Förderung in Anspruch zu nehmen, nämlich über die Bundesländer, Kommunen und Kirchen. Diese Art der Wohnraumförderung erfolgt allerdings meist einkommensabhängig und geht Jahr für Jahr zurück. Grundlage für diese Fördeprogramme ist das Wohnraumförderungsgesetz, das auf Haushalte mit niedrigem Einkommen abzielt und nicht nur Neubauten sondern auch den Kauf und die Modernisierung gebrauchter Häuser fördert.

Bundesländer

Viele Bundesländer haben ihre Förderprogramm leider eingestellt. Insbesondere Mecklenburg-Vorpommern, Berlin und Bremen unterstützten das Wohnraumförderungsgeset kaum noch, während andere Bundesländer nur bei der Unterschreitung eines gewissen Einkommens günstige Landesmittel bereitstellen.

Ob Sie deswegen Anspruch auf Fördermittel Ihres Landes haben ist in einem Blogpost schwer zu beantworten. Am besten wenden Sie sich an die Kreisverwaltung Ihrer Stadt (Amt für Wohnungswesen) und informieren sich über die aktuellen Richtlinien. Auch hier gilt, dass die Fördermittel nur dann vergeben werden können, wenn der Kauf oder der Bau des Hauses noch nicht erfolgt ist. Eine gute Anlaufstelle im Internet ist der Förderrechner auf www.baufoerderer.de. Dort geben Sie u.a das Gesamteinkommen aller Haushaltsangehörigen ein um zu ermitteln ob Sie berechtigt sind, Fördermittel zu erhalten.

Um Ihnen ein Beispiel zu geben, wie schwer es einige Länder den Antragstellern machen an die Fördermittel zu kommen: In Nordrhein-Westfalen war es in den letzten Jahren neben der Unterschreitung der Einkommensgrenze Voraussetzung einen Haushalt mit einem Kind (oder einem schwerbehinderten Haushaltsangehörigen) zu haben. Zudem mussten mindestens 15% der Gesamtkosten als Eigenkapital zur Verfügung gestellt werden. Dafür wurden dann allerdings auch Baudarlehen in Höhe von 40 000 bis 70 000 Euro zur Verfügung gestellt, bei einem anfänglichen Zins von 1% in den ersten fünf Jahren. Versuchen Sie also auf jeden Fall die Förderung zu beantragen—es kann sich lohnen.

Kommunen und Kirchen

Halten Sie bei Ihrer Recherche nach Förderprogrammen auch danach Ausschau ob Ihre Stadt oder Gemeinde Bauplätze zu besonders günstigen Konditionen vergibt, Zuschüsse vergibt oder Darlehen vergibt. Auch Kirchen bzw. Bistümer fördern mitunter Neubauten und vergeben Grundstücken zu niedrigen Erbbauzinsen. Genauere Informationen über die Förderungen von Kommunen und Kirchen finden Sie unter www.aktion-pro-eigenheim.de.

 

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Kommentare

Von Thomas Veröffentlicht 15. Oktober 2015 8:43 Reply

Ein sehr informativer Artikel mit ganz wichtigen Informationen und Hinweisen, die beachtet werden sollten.

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