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Was Architekten bei der Altbausanierung beachten müssen

Altbau, Villa in Berlin Grunewald, Foto Preikschat

Altbau, Villa in Berlin Grunewald, nach der Altbausanierung, Foto Preikschat

Ein großer Markt für Architekten ist die Altbausanierung bzw- Modernisierung. Deutschland verfügt über einen gigantischen Immobilienbestand der oftmals entweder komplett baufällig geworden ist oder aber den modernen Ansprüchen seiner Nutzer nicht mehr gerecht wird.

Als Architekt steht man oft in schönen Altbauten und soll recht schnell konkrete Aussagen über die vorhandene Bausubstanz treffen, Anbau-Ausbau und Aufbauideen aufzeigen und Kosten dafür kalkulieren. Altbauten erfordern eine umfassende Vorbereitung, kaum ein Altbau gleicht dem anderen. Unterschiedlichen Zeitepochen brachten verschiedene Kontruktionen hervor und deshalb sollten am Anfang einer Sanierung zuerst die Grundlagen abgecheckt werden:

  1. Alte Bauunterlagen beschaffen: Beim Bauarchiv findet der Architekt oft entsprechende Unterlagen, das heißt, alte Zeichnungen, Statiker, Schritte und Berechnungen.
  2. Aufmaß: Ohne ein örtliches Aufmaß sollte man mit der Altbausanierung nicht starten. Hier gibt es bereits entsprechende Vermessungstools die den Bestand in das moderne CAD System integrieren.
  3. Gutachten: Die vorhandene Bausubstanz ist zu beurteilen und dafür sind Spezialisten da. Das Holzgutachten soll Klarheit über die Beschaffenheit der Dachkonstruktion, der Holzbalken und über das Vorhandensein von Schwamm und anderen Baumängeln schaffen. Schadstoffe finden sich häufig in Dachplatten, alten Rohren, alten Dämmungen und in den Schlackefüllungen.
  4. Das Gespräch beim Bauamt: Liegt Denkmalschutz vor? Wie sind die öffentlich rechtlichen Vorgaben bei der Sanierung / Umnutzung / Erweiterung? Was geht, was geht vielleicht und mit welchem Aufwand? Wie heißt es so schön: Kommt man vom Rathaus, ist man schlauer!
  5. Fotodokumentation: Die vorhandene Bausubstanz ist einer genauen eingehenden Prüfung zu unterziehen. Wie ist der Zustand der Fenster, der Kellerabdichtung, welche Bodenverhältnisse liegen vor, wie sehen die Balkone und Terrassen sowie die alte Haustechnik aus? Alles sollte kurz fotografisch festgehalten werden.
  6. Abstimmung mit Fachplanern (Insbesondere Statiker und Haustechnikplaner) und Ausführungsspezialisten.

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Interview: Büro MSHS Architekten aus Münster

Architekturbüro MSHS aus Münster

Architekturbüro MSHS aus Münster

Frau Holling, Frau Schwager, Ihr Büro MSHS Architekten hat seinen Sitz in Münster. Welchen Stellenwert hat für Sie der regionale Bezug, die regionalen Kunden?

Der regionale Bezug hat für uns einen hohen Stellenwert. Wir arbeiten momentan fast ausschließlich mit regionalen Bauherren an lokalen Projekten. Die Projekte sind nicht nur in Münster, aber in einem Umkreis von bis zu 80 km zu finden. Es ist uns wichtig, dass die Entfernung es zulässt, dass der persönliche Austausch mit den Bauherren intensiv stattfinden kann. Weil wir die Ausführung der Projekte gerne selbst übernehmen, muss die Entfernung auch für die Bauleitung noch gut machbar sein.

Im Bereich des Messebaus wird der regionale Bezug allerdings weniger wichtig. Hier sind wir auch deutschlandweit tätig.

Auf welchen Gebäudetypus sind Sie spezialisiert?

Wir sind vor allem im Bestand tätig. Dies umfasst sowohl die Sanierung von Ein- und Mehrfamilienhäusern als auch von gewerblichen Einheiten im Bereich des Corporate Interior.

Wer ist die typische Bauherrin/der typische Bauherr, mit der oder dem Sie zusammenarbeiten?

Jeder Bauherr und jede Bauherrin ist anders. Und das macht unsere Arbeit natürlich auch so spannend, weil wir uns bei jedem Projekt neu auf die Menschen und deren Bedürfnisse einlassen.

Wenn wir uns die typischen Bauherren wünschen dürfen, sind es sicherlich die aufgeschlossenen Kunden, die Vertrauen in uns, unsere Ideen und unsere Arbeit haben. Daraus resultieren die besten Projekte für beide Seiten.

Über welche Kanäle kommen Sie mit neuen Auftraggebern in Kontakt?

Viele Kunden kommen ganz klassisch über Empfehlungen und Mund-zu-Mund-Propaganda. Unser Büro in einem ehemaligen Ladenlokal ermöglicht es uns darüber hinaus, Fotos von unseren Projekten in den Schaufenstern aufzuhängen und uns so nach außen zu präsentieren. Das hat auch schon einige Bauherren zu uns geführt.

Was umfasst Ihre Architektenberatung?

Unsere Architektenberatung umreißt zunächst einmal alle Punkte, die es bei einem Bauvorhaben zu bedenken gilt. Neben dem Budget, dem Zeitplan und den baulichen und baurechtlichen Anforderungen, sind uns die persönlichen Bedürfnisse der Bauherren wichtig. Wir haben den Anspruch, dahingehend zu beraten, dass die jeweiligen Projekte langlebig gedacht werden und für die Bauherren auch in einigen Jahren noch richtig gut passen. Im Bereich der Statik und der energetischen Optimierung holen wir uns Fachingenieure hinzu. Grundsätzlich erfolgt die Beratung gemäß den Leistungsphasen der HOAI.

 

Wie bewerten Sie die Bedeutung des unternehmerischen Selbstverständnisses von Architekten?

Wir begreifen uns als Dienstleister und als Experten. Wir können und wollen die Wünsche und Vorstellungen unserer Bauherren erfüllen, jedoch auf unsere einzigartige und effektive Art und Weise. In diesem Spannungsfeld gilt es, für sich eine Balance zu finden.

Was sind Ihrer Meinung nach die Entwicklungs-Trends der Architektur in den kommenden Jahren?

Es wird sicherlich um alle Fragen rund um Nachhaltigkeit und Nachverdichtung gehen.

Was war/ist Ihr persönliches Erfolgsrezept?

Unvoreingenommen bleiben, sodass aus einem gemeinsamen Dialog mit den Bauherren gute Häuser und Räume entstehen können, in denen Menschen mit Freude wohnen, arbeiten und leben können.

Frau Holling, Frau Schwager, wir danken Ihnen für dieses Interview.

Interview von Gina Patricia Doormann, freie Journalistin

Typische Baumängel an Neubauten

Baumängel an Neubauten

Baumängel an Neubauten

(© VRD/ fotolia.com)

Die Vorteile eines Neubaus für den Nutzer und Investor sind immens. Neueste Haustechnik, neueste technische Standards in Bezug auf: Schallschutz, Wärmeschutz etc versprechen nicht nur höheren Wohnwert, sondern auch niedrige Verbrauchskosten und Werterhalt. Dazu gibt es noch eine Gewährleistung. Aber was ist mit dem Thema : Baumängel ?

Wie andere technische Produkte ist der Innovationsgehalt und die Komplexität eines Gebäudes von heute mit denen vor 20 bis 50 Jahren nicht zu vergleichen. Die Bauaufgabe rein planerisch zu lösen bedarf der Einbeziehung verschiedenster Fachleute und Fachingenieure. Die Schnittstellen sind groß und der Teufel steckt im Detail.

Der interessierte Beobachter konnte die katastrophalen Auswirkungen einer Fehlplanung bzw. Organisation bei dem Flughafenprojekt BER deutlich erkennen. Kosten- und Bauzeitexplosion bis hin zum kompletten Projektscheitern drohen nicht nur bei Großprojekten.

Schaut man sich Neubauten heutzutage zum Zeitpunkt der Abnahme an, so wird man immer öfter ganze Aktenordner mit Mängeln finden. Die Anzahlt der gefundenen Mängel schwankt bei den Untersuchungen bei Einfamilienhäusern zwischen 15-25. Die Anzahl erscheint jedoch recht irrelevant, kommt es doch Hauptsächlich auf die Schwere des Mangels an. Ein Riss in der Rauhfasertapete oder der Farbspritzer auf der Treppe sind sicher nicht mit einem schwerwiegenden Gründungsproblem oder einer Schall/Wärmebrücke zu vergleichen. Nicht selten werden vom Bauherren zu diesem Zwecke mehrere Sachverständige zugezogen um alle Missstände zu dokumentieren. Es lohnt sich ja für diesen auch oftmals: Nicht nur hat der Bauherr ein logisches Interesse an einer mängelfreien Erstellung, sondern jeder vorhandene Mangel wird (oft mit entsprechenden Druckzuschlägen) einfach von der Handwerker- bzw. Unternehmerrechnung abgezogen. Die Ausnahme ist wirklich selten. Das ganze wiederholt sich dann kurz vor Ablauf der Gewährleistungszeit.

Baumängel, der Ordner ist schnell voll

Baumängel, der Ordner ist schnell voll

(© Marco2811/ fotolia.com)

Lassen wir bei der Betrachtung die Art von Mängeln weg die mit der Wasserwaage oder einem guten Auge als „schief“ und „uneben“ zu erkennen sind,

Abgesehen von der Tatsache, dass oft schlicht Kleinigkeiten als Mangel aufgezeigt werden sind die nachfolgenden Punkte schon bei der Planung und Bauleitung besonders sorgfältig zu berücksichtigen um Baumängel zu vermeiden :

Abdichtung des Kellers

Der Kellerbereich birgt traditionell ein hohes Mängelrisiko meist auch verbunden mit teueren Mängelbeseitigungskosten. Die Wahl der Abdichtung und die entsprechende Werkplanung setzen ein Bodengutachten voraus. Die in letzter Zeit häufig ausgeführte Bitumen-Dickbeschichtung muss genau nach Herstellervorgaben ausgeführt werden. Mängel entstehen hier häufig durch unzureichende Schichtdicke (hier Schichtdickenprotoll verlangen), mangelhaften Untergrund (zu feucht, staubig, uneben, kalt) und an dem Fußpunkt der sogenannten Hohlkehle zum Anschluss der horizontalen Bauwerksabdichtung. Schwachstellen sind in diesem Bereich naturgemäß die Durchdringung für Anschlüsse etc.

Diese Mängel lassen sich nur vermeiden, wenn man als Architekt bei der Ausführung „danebensteht“.

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Stammkunden: Was erwarten Bauträger und andere Profis vom Architekten ?

Anfrage der jp-Immobilien bei ArchitektenScout am 30.11.2013 Objekt (Was wollen Sie bauen): Wohnungsbau Bauort (Wo wollen Sie bauen): Berlin-Köpenick Kosten der Maßnahme : 11.500.000 Starttermin : 01.01.2013 Grundstück vorhandenGewünschter Beratungsumfang: Architekt, Statiker, Bauleitung

Anfrage der jp-Immobilien bei ArchitektenScout am 30.11.2013 Objekt (Was wollen Sie bauen): Wohnungsbau
Bauort (Wo wollen Sie bauen): Berlin-Köpenick
Kosten der Maßnahme : 11.500.000
Starttermin : 01.01.2013
Grundstück vorhandenGewünschter Beratungsumfang: Architekt, Statiker, Bauleitung

Sie haben keine Lust auf kleinere Bauvorhaben und anstrengende Kommunikation mit privaten Bauherren? Sie haben auch schon festgestellt, dass sich das nicht wirklich „ rechnet“ ? Natürlich möchte jeder freiberufliche Architekt gerne große Häuser bauen und das möglichst oft und mit einem zufriedenen Stammkunden, der mit der guten Leistung des Architekten auch noch selbst Geld verdient. Also nichts wie ran an den gewerblichen Immobilienentwickler. Nur wie?

Spannende Frage – Wie ticken diese Leute? Tauchen Sie in die Gedankenwelt und Gewohnheiten Ihres Profi-Kunden ein- es lohnt sich !

Die Zielgruppe der Bauträger ist natürlich heterogen, von recht klein bis ganz groß, von „noch recht neu im Geschäft“ bis „alter Hase“. Dennoch hat diese Zielgruppe in der Regel sehr einheitliche spezielle Wünsche an den Architekten, die wir Ihnen hier gerne einmal auflisten.

Sicherlich sollte man als Erstes eingrenzen, aus welcher „Ecke“ der Bauträger, die Wohnungsbaugesellschaft oder der Entwickler kommt:

Wo sieht er selbst seine Stärken? Erkundigen Sie sich möglichst detailliert: Was ist die Philosophie des Unternehmens, wie die Struktur und wie sein Markt einschließlich Wettbewerber.

Als Architekt einer Bauträgerfirma, die selbst Objekte auf eigene Rechnung kauft, baut und verkauft,werden Sie Ihrem Auftraggeber kaum Tricks zum kostensparenden Bauen erklären können. Und den marketing- und vertriebsorientiert denkenden Entwickler werden Sie mit Ihrer Markteinschätzung auch eher langweilen. Hier heißt es eher: Was erwartet der Kunde genau von mir? Und das ist mit Sicherheit der Leistungsabschnitt den er nicht aus eigener Kraft bereit stellt. Typischer Weise sind Bauträger technisch versierte Kaufleute die in Zahlen und an den späterenVerkauf/Vermietung denken. Also geben Sie Ihnen diese Zahlen.

Der Kunde erwartet: Wie viele Wohnungen kriegen wir da raus? Wie viele m2 können wir verkaufen / vermieten? Was wird das Grundstück nachher pro m2 Wohnfläche kosten? Wo sind die speziellen Risiken? Was werden die Leckerbissen bei dem Projekt sein und mit welchen Restanten kann er heute schon rechnen?

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Bauleitung (LP 8), verdient man damit Geld ?

Der Bauleiter- wird hier Geld verdient ?

Der Bauleiter- wird hier Geld verdient ?

(© Minerva Studio/ fotolia.com)

Oftmals werden bei kleinen bis mittleren Bauvorhaben Architekten über alle Leistungsphasen (HOAI 1-9) beauftragt. Bei größeren Bauvorhaben werden fast ausschließlich für Entwurf/Planung, Detailplanung, Ausschreibung und Vergabe sowie die Bauleitung spezialisierte Architektur – und Ingenieurbüros gewählt. Die Vorstellung, dass ein einzelnes Büro, oder einzelner Architekt, wirklich über die entsprechende Erfahrung, das Können, die Kapazitäten und die Zeit verfügt alle Leistungsphasen abzudecken, ist schwer vorstellbar. Seit 2013 gilt nun die neue HOAI ( Honorarordnung für Architekten und Ingenieure ) und diese sieht für die Bauleitung folgendes Honorar vor:Für die Leistungsphase 8 (Objektüberwachung – Bauüberwachung und Dokumentation) mit 32 Prozent für Gebäude und Innenräume, also fast 1/3 des Gesamthonorars nur für die Bauleitung.

Eine Insider Anekdote: Sie kennen die drei Ziele des Bauherrn beim Bauen?

Bei der Planung denkt er immer nur an die Kosten, bei der Ausführung allein an den Termin und nachher ist natürlich nur die Qualität wichtig!

Also hat der Bauleiter, besser gesagt der bauleitende Architekt, die nicht ganz einfache Aufgabe mit dem „schmalen“ Budget in kürzester Zeit ein mängelfreies Objekt zu übergeben.

Natürlich wird ein Bauherr für einen kleinen Anbau, eine Dachaufstockung oder ein EFH keine verschiedenen, spezialisierten Architekten begeistern können, aber schon bei größeren Villen, Gewerbeobjekten und Mehrfamilienhäusern lohnt sich ein kritischer Gedanke. Nebenbei gesagt leisten oft auch reine Bauingenieure, also eben genau keine Architekten, diese bauleitende Phase. Bei ArchitektenScout sind nur ca. 20 % aller Bauherrenanfragen gezielte Nachfragen nach Bauleitungen.

Mit dem kritischen Gedanken meine ich beide Seiten. Oft genug hört man von Kollegen: „Hätte ich doch bloß nicht die Bauleitung übernommen, nur Ärger !“ Verstimmte Bauherren, verärgerte Baufirmen, Rechtsstreitigkeiten, Zahlungsausfälle, Versicherungsfälle bis hin zu physischen und psychischen Krankheiten drohen. Dieser „Ärger“ oder das Stresspotential ist hier auch wirklich besonders hoch, weil eine Bauleitung ein komplexes System darstellt und ich möchte hier nur die größten Störungsstellen aufzeigen:

Bauunternehmen

Ich denke die meisten Probleme entstehen naturgemäß im Umgang mit den Baufirmen. Nicht nur, das diese oft aus ganz unterschiedlichen Regionen kommen und mit völlig unterschiedlichen Firmengrößen, Bauablaufstrukturen und Auslastungen aufwarten, haben sie auch regelmäßig eine gänzlich unterschiedliche Leistungsbereitschaft, Qualitätsverständnis und Termintreue. Darüber macht sich natürlich der Bauherr wenig Gedanken, er hat im Vorfeld eine „preiswerte“ Firma gebunden und achtet nun hauptsächlich darauf, das diese Unternehmen keine Nachträge stellen. Ein Terminplan wird gemacht, der oft genug durch schlichtes Ausfallen eines Gewerks zur Makulatur wird.

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Architekten Interview

 Frau Kurbjuhn

Frau Kurbjuhn, Sie sind seit Dez. 2005 Netzwerkpartnerin bei ArchitektenScout und melden regelmäßig neue Aufträge.

Gibt es ein “Erfolgsgeheimnis” oder wie gehen Sie mit den Anfragen um?

Ein Erfolgsgeheimnis gibt es nicht wirklich. Ich rufe bei den Interessanten an, und biete ein völlig unverbindliches Informationsgespräch an und vereinbare einen Termin.

Auf welche Arten von Gebäuden ist Ihr Büro spezialisiert?

Ein- und Mehrfamilienhäuser sind meine Spezialisierung.

Wie kann man sich die/ Ihre vorvertragliche Architektenberatung vorstellen, ab wann kostet es konkret Geld?

Niemals dränge ich mich auf oder ziele auf einen schnellen Vertragsabschluss. Ehrlichkeit und die Beantwortung vieler Fragen, natürlich völlig unverbindlich, sind wichtig, authentisch sollte man sein.

Thema: Kostensicherheit: Wie genau können die Kosten vorhergesehen bzw. kalkuliert werden?

Mit Erfahrung und der Festlegung der Ausführungsqualität können die Kosten ziemlich genau vorhergesehen werden.

Was sind Ihrer Meinung nach die aktuellen “Architektur-Trends”?

Ich weiß nicht, ob man von Trends sprechen kann. Die Vorstellung der Architektur richtig sich meist nach dem Intellekt und dem Portemonnaie der Kunden.

Viele Architekten haben das Thema Energiesparen im Fokus. Thema: regenerative Energien bis zum Passivhaus. Haben Sie hier auch Erfahrungen?

Das Thema Energiesparen ist das wichtigste Thema überhaupt und die damit verbundenen Kosten. ich habe damit sehr viel Erfahrung und auch bereits Passivhäuser verwirklicht.

mängelfreie Gebäude sind das Ziel jeder Planung. Was muss dabei beachtet werden- Wieso gibt es so viele Baufehler an Gebäuden?

Die Planung sollte so früh wie möglich auch die Ausführung im Fokus haben, die Ausschreibung sollte sehr genau ausgeführt werden. Die Bauüberwachung und das Miteinander mit allen am Bau Beteiligten ist sehr wichtig.

Was würden Sie jungen Kollegen, die sich grade selbstständig machen wollen, raten?

Meine Empfehlung an junge Kollegen ist, sich selber zurückzunehmen, gut zuzuhören, möglichst viele Informationen Preis zu geben und möglichst erkennen, was der Bauherr möchte. Der Bauherr sollte Vertrauen fassen können.

Vielen Dank für das Interview!