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Praxisinfo: SANIERUNG UND UMBAU WOHN- UND GESCHÄFTSHAUS

Sanierung an einem alten Haus aus fotolia

Sanierung an einem alten Haus (© Kurhan/ fotolia.com)

 

 

A3 Fotos 1 (Bilder vor der Sanierung)

Ausgangssituation:

Die direkt am Marktplatz stehenden stattlichen Fachwerkgebäude wenden ihre beiden Schmuckfachwerkgiebel diesem direkt zu und unterstreichen die prominente Lage.
Die Erdgeschosse wurden massiv mit hammerrechten Bruchstein erstellt. Ab dem 1. Obergeschoss über das 2. Obergeschoss bis zum 2. Dachgeschoss als Holzfachwerk, teilweise mit Lehmausfachungen und Feldsteinen. Unter dem Gebäude Brettener Str. 2 ein Gewölbekeller mit Zutritt aus dem nördlichen Hof zwischen den Gebäuden. Das Gebäude Brettener Str. 2a war wohl im EG ein Pferdestall und darüber Wohnräume die auch Übernachtungsgästen gedient haben könnten. Der größere Gebäudeteil Brettener Str. 2 war ursprünglich ein Gasthof der gleichzeitig als Posthalterei diente.

Die Gebäude werden aufgrund dendrochronologischen Untersuchungen auf die Jahre 1515 (unbestätigt) und 1588 datiert. Hierauf folgen verschiedene Um- und Anbauten, 1756 erfolgte die Errichtung eines neuen Dachstuhles über beide Gebäude, da durch Anbauten auch die Durchfahrten überbaut wurden.

Die charakteristischen Grundrisse waren nur teilweise erhalten, so doch Blockstufen- treppen, Wendeltreppe (Einbau im 19. Jahrhundert) und Putze und Schnitzereien.

Die Wohnungen standen längere Zeit leer und wurden teilweise durch unqualifizierte Umbauversuche in ihrer Substanz erheblich geschädigt. Wegen verschiedener Umbau- ten der Gewerbeeinheit im Erdgeschoss gingen einige Grundrißstrukturen verloren, die zudem mit abenteuerlichen statische Konstruktionen erstellt wurden.

Lösung:

Die Stadt Eppingen hatte ein detailliertes, verformungsgerechtes Bauaufmaß bei dem Büro für Hausforschung und Bauaufnahme A. Seidel, in Auftrag gegeben.
Die ersten Maßnahmen war nach der Entkernung der Gebäude aufbauend auf die Bau- aufnahme eine statisch konstruktive Erfassung der Schäden. Hieraus ergaben sich Er- tüchtigungen der Wände im Erdgeschoss, auswechseln ganzer Deckenteile (Brand, Wasser), Erneuern der Grabenrinne incl Unterkonstruktion und der darunter stehenden Wände (Wasserschaden), Durch den vorgenannten Schaden, waren auch die Decken der gemeinsamen Gebäudetrennwand stark in Mitleidenschaft gezogen und mussten aufwendig instandgesetzt werden.

 

Die Erschließung erfolgt über ein neues Treppenhaus mit Aufzug zwischen den Gebäu- den, hierdurch konnte auf die komplizierten und platzraubenden Erschließungen in den Einzelgebäuden verzichtet werden. Notwendig wurde jedoch der Ausbau eines Wind- verbandes im historischen Dachstuhl, um vom neuen Treppenhaus in das Dachge- schoss des Gebäudes Brettener Str. 2 zu gelangen. Das neue Treppenhaus wurde be- wusst modern mit Sichtbeton und Glas gestaltet.

Die Grundrisse lehnen sich stark an die historischen Strukturen und Einteilungen an, zum einen kann auf alte Konstruktionen aufgebaut werden und zum anderen ergeben sich wohngerechte Grundrisse. Die Dachgeschosswohnungen wurden ausnahmslos als Maisonette gestaltet, die historische Konstruktion blieb sichtbar, vorhandene Blockstufentreppen wurden aufgearbeitet und als interne Wohnungstreppen genutzt.

A3 Fotos (Bilder nach der Sanierung)

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Was Architekten bei der Altbausanierung beachten müssen

Altbau, Villa in Berlin Grunewald, Foto Preikschat

Altbau, Villa in Berlin Grunewald, nach der Altbausanierung, Foto Preikschat

Ein großer Markt für Architekten ist die Altbausanierung bzw- Modernisierung. Deutschland verfügt über einen gigantischen Immobilienbestand der oftmals entweder komplett baufällig geworden ist oder aber den modernen Ansprüchen seiner Nutzer nicht mehr gerecht wird.

Als Architekt steht man oft in schönen Altbauten und soll recht schnell konkrete Aussagen über die vorhandene Bausubstanz treffen, Anbau-Ausbau und Aufbauideen aufzeigen und Kosten dafür kalkulieren. Altbauten erfordern eine umfassende Vorbereitung, kaum ein Altbau gleicht dem anderen. Unterschiedlichen Zeitepochen brachten verschiedene Kontruktionen hervor und deshalb sollten am Anfang einer Sanierung zuerst die Grundlagen abgecheckt werden:

  1. Alte Bauunterlagen beschaffen: Beim Bauarchiv findet der Architekt oft entsprechende Unterlagen, das heißt, alte Zeichnungen, Statiker, Schritte und Berechnungen.
  2. Aufmaß: Ohne ein örtliches Aufmaß sollte man mit der Altbausanierung nicht starten. Hier gibt es bereits entsprechende Vermessungstools die den Bestand in das moderne CAD System integrieren.
  3. Gutachten: Die vorhandene Bausubstanz ist zu beurteilen und dafür sind Spezialisten da. Das Holzgutachten soll Klarheit über die Beschaffenheit der Dachkonstruktion, der Holzbalken und über das Vorhandensein von Schwamm und anderen Baumängeln schaffen. Schadstoffe finden sich häufig in Dachplatten, alten Rohren, alten Dämmungen und in den Schlackefüllungen.
  4. Das Gespräch beim Bauamt: Liegt Denkmalschutz vor? Wie sind die öffentlich rechtlichen Vorgaben bei der Sanierung / Umnutzung / Erweiterung? Was geht, was geht vielleicht und mit welchem Aufwand? Wie heißt es so schön: Kommt man vom Rathaus, ist man schlauer!
  5. Fotodokumentation: Die vorhandene Bausubstanz ist einer genauen eingehenden Prüfung zu unterziehen. Wie ist der Zustand der Fenster, der Kellerabdichtung, welche Bodenverhältnisse liegen vor, wie sehen die Balkone und Terrassen sowie die alte Haustechnik aus? Alles sollte kurz fotografisch festgehalten werden.
  6. Abstimmung mit Fachplanern (Insbesondere Statiker und Haustechnikplaner) und Ausführungsspezialisten.

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