Altbau, Villa in Berlin Grunewald, nach der Altbausanierung, Foto Preikschat

Ein großer Markt für Architekten ist die Altbausanierung bzw- Modernisierung. Deutschland verfügt über einen gigantischen Immobilienbestand der oftmals entweder komplett baufällig geworden ist oder aber den modernen Ansprüchen seiner Nutzer nicht mehr gerecht wird.

Als Architekt steht man oft in schönen Altbauten und soll recht schnell konkrete Aussagen über die vorhandene Bausubstanz treffen, Anbau-Ausbau und Aufbauideen aufzeigen und Kosten dafür kalkulieren. Altbauten erfordern eine umfassende Vorbereitung, kaum ein Altbau gleicht dem anderen. Unterschiedlichen Zeitepochen brachten verschiedene Kontruktionen hervor und deshalb sollten am Anfang einer Sanierung zuerst die Grundlagen abgecheckt werden:

1. Alte Bauunterlagen beschaffen: Beim Bauarchiv findet der Architekt oft entsprechende Unterlagen, das heißt, alte Zeichnungen, Statiker, Schritte und Berechnungen.
2. Aufmaß: Ohne ein örtliches Aufmaß sollte man mit der Altbausanierung nicht starten. Hier gibt es bereits entsprechende Vermessungstools die den Bestand in das moderne CAD System integrieren.
3. Gutachten: Die vorhandene Bausubstanz ist zu beurteilen und dafür sind Spezialisten da. Das Holzgutachten soll Klarheit über die Beschaffenheit der Dachkonstruktion, der Holzbalken und über das Vorhandensein von Schwamm und anderen Baumängeln schaffen. Schadstoffe finden sich häufig in Dachplatten, alten Rohren, alten Dämmungen und in den Schlackefüllungen.
4. Das Gespräch beim Bauamt: Liegt Denkmalschutz vor? Wie sind die öffentlich rechtlichen Vorgaben bei der Sanierung / Umnutzung / Erweiterung? Was geht, was geht vielleicht und mit welchem Aufwand? Wie heißt es so schön: Kommt man vom Rathaus, ist man schlauer!
5. Fotodokumentation: Die vorhandene Bausubstanz ist einer genauen eingehenden Prüfung zu unterziehen. Wie ist der Zustand der Fenster, der Kellerabdichtung, welche Bodenverhältnisse liegen vor, wie sehen die Balkone und Terrassen sowie die alte Haustechnik aus? Alles sollte kurz fotografisch festgehalten werden.
6. Abstimmung mit Fachplanern (Insbesondere Statiker und Haustechnikplaner) und Ausführungsspezialisten.

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Baumängel an Neubauten

(© VRD/ fotolia.com)

Die Vorteile eines Neubaus für den Nutzer und Investor sind immens. Neueste Haustechnik, neueste technische Standards in Bezug auf: Schallschutz, Wärmeschutz etc versprechen nicht nur höheren Wohnwert, sondern auch niedrige Verbrauchskosten und Werterhalt. Dazu gibt es noch eine Gewährleistung. Aber was ist mit dem Thema : Baumängel ?

Wie andere technische Produkte ist der Innovationsgehalt und die Komplexität eines Gebäudes von heute mit denen vor 20 bis 50 Jahren nicht zu vergleichen. Die Bauaufgabe rein planerisch zu lösen bedarf der Einbeziehung verschiedenster Fachleute und Fachingenieure. Die Schnittstellen sind groß und der Teufel steckt im Detail.

Der interessierte Beobachter konnte die katastrophalen Auswirkungen einer Fehlplanung bzw. Organisation bei dem Flughafenprojekt BER deutlich erkennen. Kosten- und Bauzeitexplosion bis hin zum kompletten Projektscheitern drohen nicht nur bei Großprojekten.

Schaut man sich Neubauten heutzutage zum Zeitpunkt der Abnahme an, so wird man immer öfter ganze Aktenordner mit Mängeln finden. Die Anzahlt der gefundenen Mängel schwankt bei den Untersuchungen bei Einfamilienhäusern zwischen 15-25. Die Anzahl erscheint jedoch recht irrelevant, kommt es doch Hauptsächlich auf die Schwere des Mangels an. Ein Riss in der Rauhfasertapete oder der Farbspritzer auf der Treppe sind sicher nicht mit einem schwerwiegenden Gründungsproblem oder einer Schall/Wärmebrücke zu vergleichen. Nicht selten werden vom Bauherren zu diesem Zwecke mehrere Sachverständige zugezogen um alle Missstände zu dokumentieren. Es lohnt sich ja für diesen auch oftmals: Nicht nur hat der Bauherr ein logisches Interesse an einer mängelfreien Erstellung, sondern jeder vorhandene Mangel wird (oft mit entsprechenden Druckzuschlägen) einfach von der Handwerker- bzw. Unternehmerrechnung abgezogen. Die Ausnahme ist wirklich selten. Das ganze wiederholt sich dann kurz vor Ablauf der Gewährleistungszeit.

Baumängel, der Ordner ist schnell voll

(© Marco2811/ fotolia.com)

Lassen wir bei der Betrachtung die Art von Mängeln weg die mit der Wasserwaage oder einem guten Auge als „schief“ und „uneben“ zu erkennen sind,

Abgesehen von der Tatsache, dass oft schlicht Kleinigkeiten als Mangel aufgezeigt werden sind die nachfolgenden Punkte schon bei der Planung und Bauleitung besonders sorgfältig zu berücksichtigen um Baumängel zu vermeiden :

Abdichtung des Kellers

Der Kellerbereich birgt traditionell ein hohes Mängelrisiko meist auch verbunden mit teueren Mängelbeseitigungskosten. Die Wahl der Abdichtung und die entsprechende Werkplanung setzen ein Bodengutachten voraus. Die in letzter Zeit häufig ausgeführte Bitumen-Dickbeschichtung muss genau nach Herstellervorgaben ausgeführt werden. Mängel entstehen hier häufig durch unzureichende Schichtdicke (hier Schichtdickenprotoll verlangen), mangelhaften Untergrund (zu feucht, staubig, uneben, kalt) und an dem Fußpunkt der sogenannten Hohlkehle zum Anschluss der horizontalen Bauwerksabdichtung. Schwachstellen sind in diesem Bereich naturgemäß die Durchdringung für Anschlüsse etc.

Diese Mängel lassen sich nur vermeiden, wenn man als Architekt bei der Ausführung „danebensteht“.

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Anfrage der jp-Immobilien bei ArchitektenScout am 30.11.2013 Objekt (Was wollen Sie bauen): Wohnungsbau
Bauort (Wo wollen Sie bauen): Berlin-Köpenick
Kosten der Maßnahme : 11.500.000
Starttermin : 01.01.2013
Grundstück vorhandenGewünschter Beratungsumfang: Architekt, Statiker, Bauleitung

Sie haben keine Lust auf kleinere Bauvorhaben und anstrengende Kommunikation mit privaten Bauherren? Sie haben auch schon festgestellt, dass sich das nicht wirklich „ rechnet“ ? Natürlich möchte jeder freiberufliche Architekt gerne große Häuser bauen und das möglichst oft und mit einem zufriedenen Stammkunden, der mit der guten Leistung des Architekten auch noch selbst Geld verdient. Also nichts wie ran an den gewerblichen Immobilienentwickler. Nur wie?

Spannende Frage – Wie ticken diese Leute? Tauchen Sie in die Gedankenwelt und Gewohnheiten Ihres Profi-Kunden ein- es lohnt sich !

Die Zielgruppe der Bauträger ist natürlich heterogen, von recht klein bis ganz groß, von „noch recht neu im Geschäft“ bis „alter Hase“. Dennoch hat diese Zielgruppe in der Regel sehr einheitliche spezielle Wünsche an den Architekten, die wir Ihnen hier gerne einmal auflisten.

Sicherlich sollte man als Erstes eingrenzen, aus welcher „Ecke“ der Bauträger, die Wohnungsbaugesellschaft oder der Entwickler kommt:

Wo sieht er selbst seine Stärken? Erkundigen Sie sich möglichst detailliert: Was ist die Philosophie des Unternehmens, wie die Struktur und wie sein Markt einschließlich Wettbewerber.

Als Architekt einer Bauträgerfirma, die selbst Objekte auf eigene Rechnung kauft, baut und verkauft,werden Sie Ihrem Auftraggeber kaum Tricks zum kostensparenden Bauen erklären können. Und den marketing- und vertriebsorientiert denkenden Entwickler werden Sie mit Ihrer Markteinschätzung auch eher langweilen. Hier heißt es eher: Was erwartet der Kunde genau von mir? Und das ist mit Sicherheit der Leistungsabschnitt den er nicht aus eigener Kraft bereit stellt. Typischer Weise sind Bauträger technisch versierte Kaufleute die in Zahlen und an den späterenVerkauf/Vermietung denken. Also geben Sie Ihnen diese Zahlen.

Der Kunde erwartet: Wie viele Wohnungen kriegen wir da raus? Wie viele m2 können wir verkaufen / vermieten? Was wird das Grundstück nachher pro m2 Wohnfläche kosten? Wo sind die speziellen Risiken? Was werden die Leckerbissen bei dem Projekt sein und mit welchen Restanten kann er heute schon rechnen?

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