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Praxisinfo: SANIERUNG UND UMBAU WOHN- UND GESCHÄFTSHAUS

Sanierung an einem alten Haus aus fotolia

Sanierung an einem alten Haus (© Kurhan/ fotolia.com)

 

 

A3 Fotos 1 (Bilder vor der Sanierung)

Ausgangssituation:

Die direkt am Marktplatz stehenden stattlichen Fachwerkgebäude wenden ihre beiden Schmuckfachwerkgiebel diesem direkt zu und unterstreichen die prominente Lage.
Die Erdgeschosse wurden massiv mit hammerrechten Bruchstein erstellt. Ab dem 1. Obergeschoss über das 2. Obergeschoss bis zum 2. Dachgeschoss als Holzfachwerk, teilweise mit Lehmausfachungen und Feldsteinen. Unter dem Gebäude Brettener Str. 2 ein Gewölbekeller mit Zutritt aus dem nördlichen Hof zwischen den Gebäuden. Das Gebäude Brettener Str. 2a war wohl im EG ein Pferdestall und darüber Wohnräume die auch Übernachtungsgästen gedient haben könnten. Der größere Gebäudeteil Brettener Str. 2 war ursprünglich ein Gasthof der gleichzeitig als Posthalterei diente.

Die Gebäude werden aufgrund dendrochronologischen Untersuchungen auf die Jahre 1515 (unbestätigt) und 1588 datiert. Hierauf folgen verschiedene Um- und Anbauten, 1756 erfolgte die Errichtung eines neuen Dachstuhles über beide Gebäude, da durch Anbauten auch die Durchfahrten überbaut wurden.

Die charakteristischen Grundrisse waren nur teilweise erhalten, so doch Blockstufen- treppen, Wendeltreppe (Einbau im 19. Jahrhundert) und Putze und Schnitzereien.

Die Wohnungen standen längere Zeit leer und wurden teilweise durch unqualifizierte Umbauversuche in ihrer Substanz erheblich geschädigt. Wegen verschiedener Umbau- ten der Gewerbeeinheit im Erdgeschoss gingen einige Grundrißstrukturen verloren, die zudem mit abenteuerlichen statische Konstruktionen erstellt wurden.

Lösung:

Die Stadt Eppingen hatte ein detailliertes, verformungsgerechtes Bauaufmaß bei dem Büro für Hausforschung und Bauaufnahme A. Seidel, in Auftrag gegeben.
Die ersten Maßnahmen war nach der Entkernung der Gebäude aufbauend auf die Bau- aufnahme eine statisch konstruktive Erfassung der Schäden. Hieraus ergaben sich Er- tüchtigungen der Wände im Erdgeschoss, auswechseln ganzer Deckenteile (Brand, Wasser), Erneuern der Grabenrinne incl Unterkonstruktion und der darunter stehenden Wände (Wasserschaden), Durch den vorgenannten Schaden, waren auch die Decken der gemeinsamen Gebäudetrennwand stark in Mitleidenschaft gezogen und mussten aufwendig instandgesetzt werden.

 

Die Erschließung erfolgt über ein neues Treppenhaus mit Aufzug zwischen den Gebäu- den, hierdurch konnte auf die komplizierten und platzraubenden Erschließungen in den Einzelgebäuden verzichtet werden. Notwendig wurde jedoch der Ausbau eines Wind- verbandes im historischen Dachstuhl, um vom neuen Treppenhaus in das Dachge- schoss des Gebäudes Brettener Str. 2 zu gelangen. Das neue Treppenhaus wurde be- wusst modern mit Sichtbeton und Glas gestaltet.

Die Grundrisse lehnen sich stark an die historischen Strukturen und Einteilungen an, zum einen kann auf alte Konstruktionen aufgebaut werden und zum anderen ergeben sich wohngerechte Grundrisse. Die Dachgeschosswohnungen wurden ausnahmslos als Maisonette gestaltet, die historische Konstruktion blieb sichtbar, vorhandene Blockstufentreppen wurden aufgearbeitet und als interne Wohnungstreppen genutzt.

A3 Fotos (Bilder nach der Sanierung)

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Vom Bürokomplex zum Wohnhaus – Das Bauprojekt „Steglitzer Kreisel“ in Berlin

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Das ehemalige Bürogebäude Steglitzer Kreisel (Foto: János Balázs)
Der Wohnungsmangel in den deutschen Großstädten ist nun schon seit vielen Jahren ein Problem, weswegen die Stadtplaner händeringend nach neuen Ressourcen suchen. Ein Vorzeigeprojekt, das beweist, wie es möglich ist aus bereits bestehenden Immobilien Wohnungen zu gewinnen, ist der Umbau des Bürokomplexes „Steglitzer Kreisel in Berlin.“ durch die CG-Gruppe.

Umbau von Büroflächen – der neue Trend?
Ungenutzte Bürofläche in Wohnungsfläche umzubauen ist noch keine gängige Praxis in Deutschland, wird aber wohl in den kommenden Jahren an Fahrt gewinnen. So hat sich inzwischen auch die Immobilienwirtschaft Frankfurts dazu durchgerungen, nach passenden leeren Büroräumen Ausschau zu halten –obwohl der Büro-Leerstand dort rückgängig ist. Eine ähnliche Situation besteht auch in Hamburg, wo die Bürger bereits für entsprechende Umbaumaßnahmen protestieren.

Tatsächlich haben Bürogebäude meist die Grundvoraussetzungen für Wohngebäude, da die nötige Infrastruktur schon vorhanden ist und die Bausubstanz genügend Qualität hat. In vielen Fällen kann es dennoch zu hohen Umbaukosten und langwierigen Verhandlungen mit den Gebäudebesitzern kommen, weswegen der Umbau von Büroflachen noch nicht zum Usus in der deutschen Bau-Szene geworden ist.

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