Wichtig für den Bauherren: die Bauphase (depositphotos/maxxyustas)

In unserer Reihe für Bauherren veröffentlichen wir vom ArchitektenScout regelmäßig detaillierte Artikel, die den Alltag eines unerfahrenen Bauherren erleichtern. So haben wir uns eingehend mit der Baufinanzierung beschäftigt und einen Einblick in die ersten Schritte als Bauherr gewährt. In unserem heutigen Artikel geht es um die Planungsphase und die Umsetzung des Baus. Dabei beschäftigen wir uns mit folgenden Themen: Das öffentliche Baurecht, das Baugenehmigungsverfahren und die Umsetzung des Baus (Ausbau und Rohbau).

Das öffentliche Baurecht

Wer ein Haus bauen will, kommt nicht daran vorbei, sich von der Baubehörde eine entsprechende Genehmigung erteilen zu lassen. Deswegen wird es jeder Bauherr mit dem Städtebaurecht zu tun bekommen—vor allem mit dem Baugesetzbuch (BauGB) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Da sich das Baugesetzbuch häufig ändert, sind diese Angaben hier ohne Gewähr, aber wenn Sie mit einem Architekten zusammenarbeiten wird dieser sicherlich auf dem aktuellen Stand sein. Es lohnt sich jedoch so oder so einen Blick in das Baugesetzbuch zu werfen um ein Gefühl dafür zu bekommen, wie der Gesetzgeber den Bau von Immobilien reguliert. Es enthält sämtliche Vorschriften zur Bauleitplanung, zur Nutzung und Erschließung des Grundstücks und beschäftigt sich darüber hinaus mit städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen, Initiativen zur Stadtentwicklung und Miet- und Pachtverhältnissen.

Das Baurecht sollten Sie im Hinterkopf haben, bevor Sie das Grundstück erstehen, auf das Sie ihr Haus bauen wollen. Schließlich darf nicht auf jedem Grundstück gebaut werden. Grundsätzlich gilt: je näher sich das Grundstück an einem Wohngebiet befindet desto wahrscheinlich ist, dass Sie dort bauen dürfen. Befindet sich das Grundstück in einem Gebiet, indem sonst nicht gebaut wird, ist es wahrscheinlich, dass es Einschränkungen gibt, ob und was dort gebaut werden darf. Deswegen ist vor dem Grundstückskauf eine Nachfrage beim Bauamt bzw. der Bauaufsichtsbehörde der Gemeinde unerlässlich.

Flächennutzungsplan und Bebauungsplan

Der Flächennutzungsplan (FNP) beschreibt die Nutzung des Grundstücks und wird auch als vorbereitender Bauleitplan bezeichnet und durch einen Landschaftsplan ergänzt. Der Flächennutzungsplan ist deswegen so wichtig, da aus ihm der Bebauungsplan entwickelt wird. Bei dem Bebauungsplan handelt es sich um ein kommunales Gesetz, das festlegt in welchem Umfang eine Grundstücksfläche bebaut werden darf. Der Bebauungsplan ist für Sie als Bauherr wichtig, da er Ihnen verrät, in welchem Maße Sie Ihr Wunschgebäude verwirklichen können. Er legt auch fest, was für Ausnahmen erlaubt sind. Das bedeutet, dass das Bauvorhaben vom Bebauungsplan abweichen darf wenn die Abweichungen städtebaulich vertretbar sind und die nachbarlichen Interessen gewürdigt werden. Die zuständige Baurechtsbehörde entscheidet darüber ob die Abweichungen genehmigt werden.

Das Baugenehmigungsverfahren

Wenn Sie nun in Zusammenarbeit mit dem Architekten oder dem Fertighaushersteller die ersten Entwurfspläne erstellt haben, die mit dem Bebauungsplan der zuständigen Gemeinde konform sind, können Sie in das Baugenehmigungsverfahren eintreten.

Sie als Bauherr sind offizieller Antragsteller des Verfahrens. Sie müssen allerdings eine Bauvorlageberechtigung vorweisen, die Sie über einen Architekt oder Bauingenieur bekommen. Dann gilt es herauszufinden, welche Baubehörde für Ihr Grundstück zuständig ist, was sich leicht per Anruf an die Gemeinde feststellen lässt. Wenn es sich um eine besonders kleine Gemeinde handelt kann dies auch die Bauaufsichtsbehörde des Landkreises oder einer benachbarten Stadt sein. Bevor Sie den Baugenehmigungsantrag einreichen können Sich dort direkt über die erforderlichen Antragsunterlagen sofern eventuelle Besonderheiten über den Baugenehmigungsprozess informieren.

Bevor es zum Bauantrag kommt, können Sie zunächst eine Bauvoranfrage stellen. In diesem Rahmen wird die Bebaubarkeit des Grundstücks überprüft und es werden baurechtliche Themen geklärt. Diese Voranfrage ist recht formlos und dient dazu, Sie auf den eigentlichen Bauantrag vorzubereiten. Die Bauvoranfrage ist allerdings nicht unbedingt notwendig. Sie können auch einfach einen Gesprächstermin mit der Baurechtsbehörde vereinbaren zu dem Sie dann mit Ihrem Architekten erscheinen sollten. In diesem Gespräch können Sie viele nützliche Informationen erfragen, welche die Erstellung des Bauantrags erleichtern werden.

Der Hauptteil des Baugenehmigungsverfahrens ist der Bauantrag. Das genaue Vorgehen hierbei variiert von Gemeinde zu Gemeinde, weswegen Sie sich beim zuständigen Amt erkundigen müssen, welche Unterlagen einzureichen sind. Stellen Sie sich darauf ein, folgende Komponente vorweisen zu müssen:

• Das Bauantrags-Formular mit den formellen Angaben zum Bauvorhaben
• Der Amtliche Lageplan welcher den geplanten Bau zeichnerisch und schriftlich dokumentiert
• Die Baubeschreibung— ein Formular welche Angaben über die Nutzung des Grundstücks darlegt
• Die Entwurfspläne des Gebäudes (Grundrisse, Seitansichten)
• Angaben über die Größe der Wohnflächen, die Entwässerung sowie diverse bautechnische Nachweise

Nach der Einreichung des Bauantrags wird dieser von der Bauaufsichtsbehörde umfassen geprüft. Zum einen werden baurechtliche Fragen in Bezug auf Wasserwirtschaft, Tiefbau, Naturschutz etc. geprüft, zum anderen werden auch die Bewohner der angrenzenden Grundstücke von der Behörde über das Bauvorhaben informiert. Im besten Fall fügen Sie Ihrem Antrag schriftliche Einverständniserklärungen der Nachbarn mit bei.

Es ist auch möglich, das Verfahren deutlich zu vereinfachen wenn Sie ein typisches Bauvorhaben wie ein Ein- oder Zweifamilienhaus mit nicht mehr als drei Geschossen bauen wollen. Dann reicht das sogenannte Kenntnisgabeverfahren, das eine Genehmigungsfreistellung gewährt. Zwar müssen auch hier die Unterlagen eingereicht werden aber Sie dürfen bereits nach einem Monat mit dem Bau beginnen (vorausgesetzt die Baurechtsbehörde widerspricht nicht).

Sollte der Bauantrag abgelehnt werden können Sie Widerspruch einlegen. Dies könnte allerdings dazu führen, dass Sie vor das Verwaltungsgericht gehen müssen falls es zu gröberen Planungsfehlern gekommen ist. Dieser Fall ist allerdings eher unwahrscheinlich. Stattdessen ist es gut möglich, dass die Baugenehmigung Auflagen enthält, die im Genehmigungsbescheid aufgeführt werden.

Zusammen mit der Baugenehmigung erhalten Sie den Baufreigabeschein, der sichtbar an der Baustelle angebracht werden muss. Was dann noch bleibt ist es denn Baubeginn spätestens eine Woche vorher bei der Bauaufsichtsbehörde schriftlich anzukündigen. Der Bau kann nun beginnen!

Die Baurealisierung

Die Baurealisierung (sprich: der Bau des Hauses) ist die wohl aufregendste Phase im Leben eines Bauherren und wir wollen Ihnen in den folgenden Abschnitten einen groben Überblick über den Ablauf eines Hausbaus geben. Schon mal vorab: dieser Artikel kann das Wissen der Planer und Handwerker mit denen Sie zusammenarbeiten werden nicht ersetzen, er dient vielmehr dazu, Ihnen die Kommunikation zu erleichtern. Schließlich werden Sie während des Baus mit vielen Details und Fachbegriffen konfrontiert und da ist es hilfreich das ein oder andere schon einmal gehört zu haben.

Rohbau und Ausbau

Der Bau wird in zwei Hauptphasen unterschieden, die Rohbau-Phase und die Ausbau-Phase. Beim Rohbau handelt es sich um eine „grobe“ Anfertigung des Hauses. Dies bedeutet, dass das Dach eingedeckt ist und alle Maurer- und Betonarbeiten abgeschlossen sind. Da die Grenzen zwischen Rohbau und Ausbau fließen sind, sollte in Ihrem Bauvertrag angegeben sein was alles zum Rohbau gehört. Die Abnahme des Rohbaus kann nämlich Teil des Vertrags sein.

Ein Wesentlicher Bestandsteil des Rohbaus ist die Gebäudehülle, sprich die Wände, das Dach, die Fenster und die Bodenplatte. Dann stellt sich noch die Frage nach den verwendeten Materialien im Rohbau. Dabei sollten Sie sich den Begriff Massivbau merken. Er bezeichnet einen Bau aus Stahlbeton oder Mauerwerk, welcher von Bauherren aufgrund des guten Schallschutzes und der Wetterbeständigkeit gewählt wird. Holzbauweisen dagegen bringen andere Vorteile: Holz ist ein besonders ökologischer Rohstoff, der für seine Verarbeitung wenig Energie braucht. Holzhäuser lassen sich zudem schneller erbauen und dämmen besser als Massivbauten. Ein größerer Nachteil dagegen ist der schwache Schallschutz.

Fertiger Rohbau eines Massivbaus (Foto: Kornelia Haslbeck via Flickr)

Ein klassischer Bestandsteil des Rohbaus ist das Richtfest, das die Fertigstellung des Dachstuhls ehrt. Hierbei handelt es sich um eine Feier mit Mahlzeit und geladenen Gästen—am besten laden Sie die Nachbarn gleich mit ein. Einen genauen Ablauf über das Richtfest finden Sie hier. 

Nach Fertigstellung des Rohbaus beginnt der Ausbau, der einiges länger dauert als der Rohbau. Deswegen ist es besonders wichtig in dieser Phase einen guten Planer zu beschäftigen.

Wichtige Elemente des Ausbaus sind:

• Fensterbau
• Sonnenschutz
• Fassadenbau
• Putz und Trockenbau
• Innenputz
• Estrich
• Schreinerarbeiten
• Einbruchsicherheit
• Metallbauarbeiten
• Fliesen- und Plattenarbeiten
• Malerarbeiten

Im Ausbau wird der Boden gefertigt (Foto: Kornelia Haslbeck via Flickr)

Sind nun all diese Arbeiten abgeschlossen, kommt es zum letzten großen Schritt: der Haustechnik, mit der wir uns im nächsten Post näher beschäftigen werden.