Die 15 Insider Tipps zum Baukosten sparen

Baukosten sparen, EURO money and plans @ brozova, depositphotos

Als besonderes Special möchten wir Ihnen heute unseren Artikel zum Thema : „Baukosten sparen“ vorstellen:

Das Thema interessiert bestimmt nicht nur Architekten, sondern vor allem Bauherren.

Wie können wirklich Baukosten gespart werden ? Was geben die Insider für Tipps ?

Das Thema Kosten sparen beim Bauen ist ein ganz Zentrales. Wir haben für Sie die besten Erfahrungen aus der Praxis zusammengestellt und geben Ihnen diese nützlichen Hinweise. Es beteiligten sich ca. 200 Architekten von ArchitektenScout um für Sie besten Möglichkeiten zur Baukostensenkung zu finden.

Wir vermeiden die oft zu diesem Thema verwendeten Allgemeinplätze und allg. zugängliche Baukosteninformationen.

Diese Pro-Tipps sind direkt aus der Baupraxis von Insidern beschrieben.

Es werden systematisch die Schlüsselfaktoren und die wichtigen Termin benannt. Eine Gliederung mit Baukosten sparen vor der Planung, während der Planung, bei der Ausschreibung, Vergabe  und Ausführung wird ergänzt durch eine Hilfestellung zum richtigen Verhandeln.

Einzelvergabe oder schlüsselfertiges Angebot ? Wir zeigen was Sie, als Bauherr, im Vorfeld beachten müssen , welche Fallstricke zu vermeiden sind und welche speziellen Chancen hier auf Sie warten.

Ein genauer Fahrplan durch die Bauwerkserstellung mit Hinweisen für den Bauherrn und dem Architekten, was zum Thema: Bauplanung, Bauvertrag, Baustellenberatungen, Bemusterungen, Firmenauswahl und Terminplanung beachtet werden sollte.

Inhaltsverzeichnis:

• Vorwort
• Baukosten sparen vor der Planung bzw. dem Grundstückskauf
• Baukosten sparen bei der Planung
• Baukosten sparen bei der Ausschreibung
• Baukosten sparen bei der Vergabe
• Das Verhandeln
• Richtige Verträge
• Baukosten sparen während der Ausführung
• Zuschüsse nutzen
• Zusammenfassung

Vorwort:

In den Medien erfahren wir von Großbauvorhaben, deren Termine und Kostenplanung scheiterten. Was dem Staat als Bauherr passiert, sollte Ihnen aber erspart bleiben. Sie können an einem Missmanagement pleitegehen und verzweifeln. Da die meisten Bauvorhaben einige Monate später als erwartet und zu höheren Kosten als kalkuliert, abgerechnet werden, lohnt sich für Sie das Ziel: BAUKOSTEN einzusparen.

Wir möchten Ihnen mit diesem E-Book transparent und verständlich aufzeigen, an welchen Stellen speziell Baukosten eingespart werden können. Bitte bedenken Sie, die Möglichkeiten, Geld einzusparen gibt es selbstverständlich auch bei den Baunebenkosten, hier insbesondere im Bereich der Baufinanzierung und lassen Sie bitte bei allen „Kosteneinsparungen“ nicht außer Acht, dass Sie als Nutzer einer Immobilie die Herstellungskosten in Form von Betriebs- und Instandhaltungskosten in den nächsten 20-30 Jahren erneut bezahlen. Also nicht am falschen Ende sparen!

Das Buch richtet sich an Architekten und Bauherren. Es beteiligten sich ca. 200 Architekten von ArchitektenScout mit echten Profi-Tipps, um für Sie die besten Möglichkeiten zur Baukostensenkung zu finden.

Baukosten sparen vor der Planung bzw. dem Grundstückskauf

Erkundigen Sie sich über die Bodenverhältnisse und Grundwasserstände sowie mögliche Altlasten. Ein ungeeigneter Baugrund z.B. durch Faulschlämme, notwendige Pfahlgründungen oder Bodenaustausch, die Erfordernis von Grundwasserhaltungen und/oder Unterfahrungen, erforderliche Verbauten und Abriss mit kontaminiertem Material ruinieren manches Mal die Bauherrenkalkulation bevor ein Planer auch nur den Stift zücken konnte.

PRO-Tipp 1: Erkundigen Sie sich detailliert über das Grundstück. Welcher Baugrund liegt vor? Wie hoch ist der Grundwasserspiegel? Können die eventuell vorhandenen Bäume gefällt werden und ist der Boden/Abriss vorbelastet? Passen Sie besonders auf, wenn Ihnen ein Baugrundstück angeboten wird, welches schon seit langer Zeit auf dem Markt ist. Sie erhalten die notwenigen Informationen bei Umwelt- und Bauämtern, sowie bei einem gezielten, rechtzeitigen Beratungsgespräch mit Ihrem Architekten.

Baukosten sparen bei der Planung

Sicher werden ein Großteil der Kosten bei der Planung und Konzeption definiert. Ein einfacher kubischer Baukörper ist kostengünstiger zu realisieren als amorpher Dekonstruktivismus. Und wer eine hochwertige Ausstattung plant, gibt natürlich mehr Geld aus als bei einer moderaten Planung. Und sicher ist ein Keller kostenintensiv, aber spart man wirklich durch einfaches Weglassen ?

Sie investieren Geld in eine Immobilie, durch die ersparten Ausgaben für, z.B. eine Unterkellerung, sinkt diese auch im Wert. Sie, als Bauherr, müssen entscheiden, ob die Investition und die damit verbundenen Kosten Ihnen das Wert sind. Verzichtet man auf den Hausbau, hat man ja auch nicht wirklich 100 % der Kosten gespart.

Wir möchten Ihnen Möglichkeiten aufzeigen, wie ein genau definiertes Bausoll zu möglichst geringen Baukosten realisiert werden kann.

PRO-Tipp 2: Planen Sie möglichst unverwinkelte, gleichmäßige, kubische Formen, weitestgehend schnörkellos, mit vielen deckungsgleichen Bauteilen, wie Fenster etc.

PRO-Tipp 3: Verwenden Sie möglichst großformatige Rohbauelemente und vorgefertigte Fertigteile. Nicht nur Innentreppen (als Standard- oder als Stahlbetontreppe) auch Gauben und Balkone sind heutzutage industriell vorgefertigt und kostengünstig zu beschaffen.

PRO-Tipp 4: Machen Sie Ihren Architekten zum Controller! legen sie auf eine detaillierte Kostenplanung besonderen Wert (besondere Leistung gem. HOAI) und definieren Sie im Architektenvertrag Boni bei Erreichen von bestimmten Kosteneinsparungszielen. So ist der Architekt wirklich motiviert, Ihre Baukosten auf ein Minimum zu reduzieren. Das gleiche gilt für die Terminplanung. Die Fertigstellung vor einem festgesetzten Termin ergibt dann eine festgelegte Leistungsprämie.

PRO-Tipp 5 : Nicht nur der Architekt ist für Sie kostenverantwortlich, die Fachingenieure, wie Statiker und Haustechnikplaner sollten ebenso gebrieft werden. Viel Bauherrengeld wurde für unwirtschaftliche statische Berechnungen oder ungeschickte und mangelhafte haustechnische Planung ausgegeben, die nur selten bis nie kontrolliert wird. Legen Sie bei der Auswahl der Fachingenieure besonderen Wert auf deren kostensparende Planung und nicht nur auf das geringe Honorar. Lassen Sie sich am besten vor der Beauftragung von den in Frage kommenden Ingenieuren erklären, welche Kosteinsparpotentiale diese sehen und nutzen.

Pro-Tipp 6: Alternative Ausführung: Als Beispiel sei hier ein Balkon genannt, der ursprünglich thermisch getrennt auskragend mit Dichtung, Sperrung, Estrich und Fliesenbelag geplant war, könnte mit einer offenen Holzkonstruktion erbaut werden. Die Kosten dürften sich für dieses Bauteil halbieren und viele Schäden könnten so vermieden werden.

Zur aternativen Ausführung gehört auch die Überprüfung, ob Mauerwerks- oder Stahlbetonbau die beste Lösung ist oder ob mit einer Holzkonstruktion Geld gespart werden kann. Ein weiteres Beispiel für alternative Ausführung ist die Auswahl zwischen Zement und Anhydritestrich, der nicht nur einen anderen Preis bietet, sondern auch schneller zu belegen ist. Der Preisunterschied zwischen Holz- und Kunststofffenstern beträgt ca. 15 %.

PRO-Tipp 7: Optimieren Sie die Bauzeit! Zeit ist Geld, insbesondere beim Bauen. Zwei bis drei Monate längere Bauzeit heißt heute zwei bis drei Monate Zwischenfinanzierungskosten, höhere Baustelleneinrichtungskosten (Miete Baukran, Bauzaun, Gerüst, Bautoilette, Sicherungen etc.) und doppelte Mieten oder ausbleibender Ertrag.

Sollten sie Eigenleistungen planen, so seien Sie besonders vorsichtig, was die zeitliche Inanspruchnahmen und Ihre handwerklichen Fähigkeiten angeht. Kalkulieren Sie realistisch, wie viel Geld Sie hier einsparen können und ob Sie zu dem definierten Termin auch die benötigte Zeit aufwenden können. Als klassische Gewerke für Eigenleistungen bieten sich Malerarbeiten an.

Die Kostenplanung mit Kostenschätzung, Kostenberechnung, Kostenvoranschlag und Kostenfeststellung ist Grundleistung eines Architekten. Wenn Sie selbst Architekt sind, dann schlagen sie Ihrem Bauherrn im Rahmen der zusätzlichen Leistungen ein Controlling Upgrade vor. Detaillieren Sie die Baukosten und prüfen diese gegen. Viele Bauherren werden bereit sein, für eine besonders detaillierte Kostenplanung etwas mehr Honorar zu investieren.

Baukosten sparen bei der Ausschreibung

Die Ausschreibung ist gewissenhaft zu fertigen, die Massen sollten möglichst nicht, wie oft üblich, um 10 % angehoben werden, weil dadurch der Verhandlungsspielraum bei der Pauschalvergabe kleiner wird. Auch Eventualpositionen sollten möglichst vermieden werden, weil diese oft nicht so „scharf“ kalkuliert werden. Wenn nötig, sollten Sie sich, um Risiken zu minimieren, möglichst ein paar Regiearbeiten als Eventualposition anbieten lassen, damit später in der Stundenlohnabrechnung der Handwerker keine Überraschungen auftreten.

Vermeiden Sie in der Leistungsbeschreibung die systematische Unterbeauftragung von Subunternehmern, also das Verquicken verschiedener Gewerke. Der Dachdecker der die Terrasse mit Holz belegen soll wird sicher dafür einen Tischler beauftragen. Diese Leistungen, die der Unternehmer nicht mit eignen Leuten ausführt, werden oft mit einem höheren Aufschlag kalkuliert.

PRO-Tipp 8: Vermeiden sie Marken, schauen Sie welche namenlosen, gleich guten Alternativen die Industrie Ihnen anbietet. Grohe, Villeroy & Boch, Wienerberger, Schüco, Vaillant, Velux, Wirus, Kaldewei, Kenngott, bulthaup, Vorwerk, etc. p.p. sind gute Hersteller, die aber auch Ihren Preis haben. Es ist sowieso üblich in den Ausschreibungstext „oder gleichwertig“ zu formulieren, aber lassen Sie sich diese gleichwertigen Produkte genau aufzeigen. Oft bieten Großhändler Hausserien an oder ausländische bzw. neue Hersteller wollen mit Kaufpreisen auf den deutschen Markt. Nutzen Sie die Chance.

PRO-Tipp 9: Bei der Ausschreibung zur schlüsselfertigen Erstellung wird mit Zeichnungen und einer Baubeschreibung gearbeitet. Die Ausführungsplanung sollte der GU-Angebotskalkulation zugrunde liegen und eine sehr genaue Baubeschreibung Die Baubeschreibung sollte ruhig hochwertigere Ausstattungen beinhalten, die vielleicht gar nicht benötigt werden (teure Sanitär-Markenobjekte/Küchen, Außenanlagen, Parkettboden, Edelstahlgeländer, Fliesen etc.) Erfahrungsgemäß tun sich einige Gus schwer qualitativ hochwertige Ausstattungen adäquat zu kalkulieren. Die Kalkulationsgrundlage ist ein „Vergleichsobjekt“ und es werden nur grob Euro/m2 berechnet. Andererseits gibt es Ihnen eine gute Ausgangsbasis bei den Verhandlungen, in dem Sie diese einzelnen Positionen definieren und weglassen.

PRO-Tipp 10: Benutzen Sie die Ausführungszeichnungen, die später dezidiert Vertragsgrundlage werden als „verlängerte“ Baubeschreibung. Geben Sie detaillierte Hinweise, Beschreibungen und Produktaussage in den Werkplänen und Details. Der Kalkulator wird bei der Angebotsbearbeitung nur einen flüchtigen Blich auf die Zeichnungen werfen, aber die Baubeschreibung sehr genau lesen. Sparen Sie nicht mit Hinweisen: „wie in den Plänen beschrieben…“.

Baukosten sparen bei der Vergabe

Ein typischer Zeitpunkt zum effektiven Kostensparen ist die Auftragsvergabe und natürlich die vorausgegangene Strategie, wen man zur Angebotsabgabe heranzieht. Üblich sind 4-5 Angebote, wir empfehlen eher 6-7 und vor allem vermeiden Sie immer dieselben Firmen anzuschreiben. Lassen Sie sich gezielt Unternehmen empfehlen und schauen Sie sich um, wo welche Firmen gerade arbeiten.

PRO-Tipp 11: Fordern Sie nicht nur Firmen zur Angebotsabgabe auf, die in unmittelbaren Nähe sind, sondern auch Firmen aus strukturschwächeren Gegenden. Wichtig: Klären Sie vorab telefonisch ob Interesse an einer Ausschreibung besteht. Nutzen Sie auch die Möglichkeit verschiedener Internetportale um an neue, günstige Firmen zu gelangen.

PRO-Tipp 12: Vergleichen Sie immer die Angebote von Generalunternehmen mit denen der Einzelvergabe. Schlüsselfertige Hausbauangebote von Firmen, die empfohlen wurden, haben so manchem Bauherren schon viel Geld und Nerven gespart. Achten Sie bei GUs besonders auf deren wirtschaftliche Situation, durch eine GU Pleite haben Sie den gegenteiligen Effekt. Bankbürgschaften als Erfüllungsbürgschaften verhelfen Ihnen zu mehr Sicherheit.

Das Verhandeln

Richtiges Verhandeln ist mehr als reine Psychologie. Grundsätzlich spielt hier der Markt eine ganz große Rolle. Wenn die Auftragsbücher voll sind, wird der Bauunternehmer zu keinen großen Nachlässen und Angebotsverbesserungen bereit sein. Als Ausgangsbasis der Verhandlungen sollten Ihnen ca. 4-6 Angebote (für die wichtigen kostenintensiven Gewerke) in Einzelvergabe und zwei Angebote zur schlüsselfertigen Erstellung (Generalunternehmer) vorliegen.

Der gesunde Wettbewerb ist die beste Ausgangssituation. Die Verhandlungen führt der Architekt mit dem Bauunternehmer. Der Bauherr sollte anwesend sein und bei der Vergabe der Heizung, der Elektroarbeiten, der Sanitär- und Lüftungsanlagen auch der Haustechnikplaner.

Ein detaillierter Preisspiegel und eine entsprechende Vorbereitung ist Voraussetzung für professionelles Verhandeln. Um sechs Angebote zu erhalten, sollten Sie ruhig acht Firmen die Ausschreibungsunterlagen zusenden.

Laden Sie zu den Auftragsverhandlungen die drei Unternehmer ein, die in Frage kommen. Seriosität ist Trumpf. Der Unternehmer möchte genau wie Sie ein gutes Gefühl bei der Zusammenarbeit haben. Erklären Sie Ihre Philosophie und die Historie  und dass die Finanzierung gesichert sei. Beginnen Sie mit dem teuersten, dann haben Sie beim Favoriten das Wissen aus den vorangegangenen Verhandlungsgesprächen.

Dann steigen Sie tief in das Angebot ein und zeigen dem Unternehmer, bei welchen Positionen er zu teuer ist. Also bitte nicht blind einfach 5 – 10% weniger bezahlen wollen, sondern zeigen, dass der Wettbewerb preiswerter anbietet. Signalisieren Sie, dass Sie gerne mit diesem Unternehmer abschließen würden, wenn er sich nur preislich bewegt. Sie verhandeln mit und nicht gegen den Unternehmer! Gewinnen Sie den Menschen, jeder gibt einem „Freund“ eher einen Nachlass als jemanden der einem unsympathisch ist.

PRO-Tipp 13: Fragen Sie jeden Unternehmer bei den Verhandlungen, wo dieser Einsparmöglichkeiten sieht. Sie werden überrascht sein, welche alternativen Methoden und Materialien der Unternehmer Ihnen vorschlägt, zum einen weil er bessere Einkaufspreise erhält oder weil er, als Beispiel, von einer stornierten Bestellung noch Ware auf dem Hof hat.

Richtige Verträge

Profis beauftragen so gut wie nie ein selbsterstelltes Angebot des Unternehmers, mit dessen AGBs etc. Statt dessen wird Ihnen der Architekt oder speziell hinzugezogene Projektsteuerer oder Verhandlungsprofis einen individuellen Bauleitungsauftrag bzw. einen maßgeschneiderten Bauvertrag vorlegen. Dieser sollte aktuell und mit einem spezialisierten Bauanwalt abgestimmt sein.

PRO-Tipp 14: Vereinbaren Sie die Vertragsstrafe (maximal begrenzt auf 10%) / Termine / Ausführungsfristen verbindlich. Dieser Punkt ist besonders wichtig! Wenn Sie keine Vertragsstrafen vereinbart haben, wird es unter Umständen schon schwer werden, den Unternehmer überhaupt zum richtigen Termin auf die Baustelle zu holen. Baufirmen haben es immer schwer Ihre Auslastung optimal zu planen. Manche Baustellen verzögern sich, bei anderen kommen Aufgaben dazu, und die Dritte haben unvorhergesehene Probleme. Deshalb den Starttermin rechtzeitig bekanntgeben und verbindlich fixieren!

PRO-Tipp 15: Unbedingt Skonto, Sicherheitseinbehalt, Nachlass, Umlagen (Strom/Wasser/Schutt/Versicherung)vereinbaren! Da können sich die Kosten ganz schön summieren. Obwohl hauptsächlich über einen Pauschalpreis oder Nachlass verhandelt wurde, können Sie mit den „üblichen“ Abzügen oft richtig viel bares Geld sparen. Von einer 100 Euro Abschlagsrechnung bleibt bei 3 % Skonto, 10 % Bausicherheit, 1,5 % Umlage und 5 % Nachlass nur noch rund 80 Euro zur Auszahlung übrig, und das auch nur, wenn alles mängelfrei und im Termin ist.

PRO-Tipp 16: Kein Bauvertrag ohne Zahlungsplan! Die Gefahr ist sonst groß, dass Sie mit vorschnellen oder irrwitzig vielen Abschlagsrechnungen genervt werden. Definieren Sie vorher wann genau wieviel zu zahlen ist. Lassen Sie sich vom beauftragten Bauunternehmer die Kalkulationsgrundlagen offenlegen.

Baukosten sparen während der Ausführung

Während der Bauausführung wird das Geld ausgegeben. Was Sie vorher genauestens geplant und verhandelt haben, muss nun passen. Es geht um die nachfolgenden Hauptziele:

Baumängel verhindern / Nachträge vermeiden / Umplanungen vermeiden / Zeitplan einhalten. Spätesten nach dem Richtfest sollten wöchentliche Bauberatungen stattfinden, die genauestens protokolliert werden. Das Führen eines detaillierten Bautagebuches ist Pflicht! Wir empfehlen zusätzlich eine Fotodokumentation zu fertigen. Die Bilder, die während der Bauphase geschossen werden sind ein guter Beweis und können für den Bauherrn später wichtig werden, um nachvollziehen zu können, an welchen Stellen welche Rohre, Leitungen, Anschlüsse etc. liegen.

Ihre Baukosten können jetzt aus dem Ruder laufen, wenn es Mängel gibt, Verzögerungen oder Nachträge. Zum Thema Nachträge möchten wir ein paar Worte sagen: Die Möglichkeiten für Bauunternehmer den Gewinn zu optieren oder überhaupt aus einem „schlechten“ Auftrag einen Gewinn zu realisieren besteht in der Durchsetzung von Nachträgen. Dabei gehen die professionellen Unternehmer äußerst geschickt vor. Nachträge werden fällig, wenn die verlangte Leistung von der ausgeschriebenen und beauftragten abweicht.

Typisch sind Nachträge für zusätzliche Leistungen wie Untergrund aufbereiten, nivellieren, harzen, spachteln oder bei, in der Ausschreibung vergessenen Positionen. Hier wird der beauftragte Unternehmer sehr großzügig kalkulieren, da Sie diese Arbeiten kaum von einem anderen Unternehmer sinnvoll ausführen lassen können.

Wir empfehlen zusätzlich 2-3 „Baukostenmeetings“, also ein Treffen, um den aktuellen Stand der bezahlten Rechnungen, offenen Posten und Nachträge zu erfassen.

Eine besondere Gefahr birgt der Winterbau: Achtung, wenn Ihr Projekt zu einem definierten Termin fertig werden muss und das Wetter nicht mitspielt! Das kann das sehr teuer werden! Eine Einhausung und Beheizung der Baustelle erzeugt erhebliche Kosten, die meist vorher nicht kalkuliert wurden.

Oft liest man Sätze wie: „Der größte Einfluss auf die Baukosten ist in der Planungsphase möglich. Je weiter die Planung voranschreitet, desto geringer sind die Spielräume für eine Kostensenkung. In der Bauausführung sinken sie fast auf null.“

Das stimmt unserer Meinung nach nicht, denn oft werden signifikante Kostenerhöhungen nur durch den Baufortschritt und die Objekterstehung verursacht. Ein guter Bauleiter kann für seinen Bauherren mehr als sein Horror verdienen. Ständige Kontrollen, rechtzeitige Vorbereitungen, gerügte Mängel, Abwehr von unberechtigten oder überteuerten Nachträgen, Verzugsetzungen und die termingetreue Realisation sind von hoher Wichtigkeit um die Baukosten im Griff zu behalten.

PRO-Tipp17:  Nehmen Sie Abnahmen immer förmlich vor, rügen Sie Mängel und behalten Sie sich Vertragsstrafen vor.

Zuschüsse nutzen

Prüfen Sie bei Ihrem Vorhaben alle Möglichkeiten Zuschüsse und Subventionen zu erhalten. Für bestimmte Heizungen und regenerative Energien gib es von der KFW Förderprogramme, die sich stark kostensparend auswirken. Erkundigen Sie sich einfach bei der KFW ob für Ihr Bauvorhaben Förderungen vorhanden sind. Weitere Tipps zu Förderungsmöglichkeiten gibt Ihnen: Die Bank, der Architekt und Ihr Steuerberater.

Zusammenfassung

Mit dem klaren Ziel Baukosten zu sparen, haben Sie sich als Bauherr, den Architekten und die Baufirmen sensibilisiert. Baukosten entstehen nicht einfach, sondern werden geplant, gesteuert bzw. verursacht. Vergessen Sie nicht, das erst am Ende alle Kosten wirklich fest stehen, vorher sind Sie der Herr des Geschehens und können handeln. Behalten Sie den Überblick und nutzen Sie die Profi-Tipps die wir Ihnen hier gezeigt haben. Sicher können Sie nicht alle nutzen, aber vielleicht ein paar und unter Umständen sind dies sogar die wichtigen und relevanten Punkte, die Ihnen helfen, das Projekt erfolgreich abzuschließen. Baukosten von unter 1.300 Euro / Quadratmeter Wohnfläche sind erreichbar. Hier eine kurze Auswahl von Beispielen von Schöner Wohnen.

Der Artikel stellt keinerlei Rechtsberatung da.

Berlin, im März 2015

Baukosten © made_by_nana – Fotolia.com

 

Das Ziel: Die Baukosten sicher im Griff

Eine gute Studie zu diesem Thema fanden wir hier.

Bitte geben Sie uns ein Feedback, wie nützlich dieser ist , was Sie konkret sparen konnten und welche Tipps noch fehlen.