Baugenehmigung

Unser heutiger Artikel beschäftigt sich mit der Baugenehmigung.

Obwohl immer mehr kleinere Bauvorhaben deutschlandweit genehmigungsfrei erreichtet werden dürfen spielt eine Baugenehmigung immer noch eine zentrale Rolle im Bauwesen. Im Baugenehmigungsverfahren wird vor Baubeginn die Einhaltung bestimmter, jedoch nicht aller öffentlich-rechtlicher Vorschriften überprüft.

Die Baugenehmigung stellt damit fest, dass dem Bauvorhaben keine öffentlich rechtlichen Regelungen entgegen stehen. Das Bauamt prüft hier die Zulässigkeit und die bautechnischen Vorschriften vom Brandschutz bis zur Einhaltung der Abstandsflächen. Zentraler Punkt ist natürlich auch die Einhaltung der Ziele des jeweiligen Bebauungsplans , wenn ein solcher aufgestellt wurde. Die Grundstücksauslastung durch die GRZ (Grundzahl) und GFZ (Geschossflächenzahl), die zulässige Geschossigkeit und die entsprechenden Abstandsflächen sind von einem ÖBVI Vermessungsingenieur in einem amtlichen Lageplan fest zu halten.

Die zur Erlangung einer Baugenehmigung notwendigen Unterlagen sind beispielhaft:

• Pläne des Gebäudes im Massstab 1:100 mit Grundrissen, Ansichten, Schnitten
• Amtlicher Lageplan
• statische Berechnung
• Bestätigungen zur gesichtet Müllentsorgung etc.
• Brandschutznachweis, bzw. nachweise Rettungswege / Anleiterflächen der Feuerwehr.
• gegebenenfalls Nachbarschaftszustimmungen (bei Abstandsflächenüberschreitungen oder Unterfahrungen benachbarter Gebäuden)
• Statistikbogen
• Wohnflächenberechnung
• Berechnung des Umbauten Raumes bzw. BRI
• Entwurfverfassererklärung (Muss nicht zwangsläufig Architekt sein)
• Baubeschreibung
• Einreichungsformular (Mit Unterschrift Bauherr und Entwurfsverfasser)
• und Angabe der Baukosten.
• Entwässerungsplan.
• Später sind dem Bauamt noch eine Baubeginnanzeige und eine Fertigstellungsanzeige einzureichen.

In Berlin gibt es eine Zusammenfassung der Senatsverwaltung: http://www.stadtentwicklung.berlin.de/service/gesetzestexte/de/download/bauen/BauVerfVO.pdf

Die notwendigen Formulare für Berliner Bauvorhaben sind hier einzusehen: http://www.stadtentwicklung.berlin.de/service/formulare/de/bauen.shtml

Der Architekt stellt diese Unterlagen (Bauvorlagen) zusammen und reicht diese beim zuständigen Bauamt ein.

Nach dem Einreihen prüft ein Sachbearbeiter die Vollständigkeit der eingereichten Bauvorlagen und fordert fehlende Unterlagen mit Frist nach.

Ist die Genehmigungsfähigkeit jedoch unklar oder sollen gezielt einzelne Punkte genehmigt / geklärt werden so gibt es die Möglichkeit einer Bauvoranfrage.

Falls eine statische Berechnung noch nicht vorliegt ist es möglich die Baugenehmigung vorerst schwebend unwirksam ausstellen zu lassen. 

Für eine Baugenehmigung sind entsprechende Gebühren zu entrichten.

Es lohnt sich immer für den Entwurfsverfasser vorher dem Bauamt und bei der Stadtplanung das Bauvorhaben abzustimmen. Hier erfährt dieser ob es einen Bebauungsplan gibt, welche Besonderheiten zu berücksichtigen sind kann Detailfragen der Architektonischen Lösung diskutieren. Hier gibt es oft Abstimmungsbedarf für Dachausnutzungen oder Kellerabschlachtungen, Erker und allgemeine Fragen zur Grundstücksbebauung wie beispielweise eine hintere Bebauung.

Die Zeit die verstreicht um eine Baugenehmigung nun zu erhalten schwangt extrem. Im Normalfall würden wir mit 3 Monaten kalkulieren, wenn jedoch das Amt überlastet ist, Sachbearbeiter krank werden oder bestimmte Probleme auftreten kann sich eine Baugenehmigung auch über mehrere Jahre hinauszögern. Sollte die Baugenehmigung versagt werden erfahr ein Ablehnungsbescheid , gegen diesen ist innerhalb einer gewissen Frist (meist 1 Monat) Widerspruch zulässig.

Eine Baugenehmigung ist meistens 3 Jahre gültig und kann auf Antrag um weitere drei Jahre verlängert werden.