Altbau, Villa in Berlin Grunewald, nach der Altbausanierung, Foto Preikschat

Ein großer Markt für Architekten ist die Altbausanierung bzw- Modernisierung. Deutschland verfügt über einen gigantischen Immobilienbestand der oftmals entweder komplett baufällig geworden ist oder aber den modernen Ansprüchen seiner Nutzer nicht mehr gerecht wird.

Als Architekt steht man oft in schönen Altbauten und soll recht schnell konkrete Aussagen über die vorhandene Bausubstanz treffen, Anbau-Ausbau und Aufbauideen aufzeigen und Kosten dafür kalkulieren. Altbauten erfordern eine umfassende Vorbereitung, kaum ein Altbau gleicht dem anderen. Unterschiedlichen Zeitepochen brachten verschiedene Kontruktionen hervor und deshalb sollten am Anfang einer Sanierung zuerst die Grundlagen abgecheckt werden:

1. Alte Bauunterlagen beschaffen: Beim Bauarchiv findet der Architekt oft entsprechende Unterlagen, das heißt, alte Zeichnungen, Statiker, Schritte und Berechnungen.
2. Aufmaß: Ohne ein örtliches Aufmaß sollte man mit der Altbausanierung nicht starten. Hier gibt es bereits entsprechende Vermessungstools die den Bestand in das moderne CAD System integrieren.
3. Gutachten: Die vorhandene Bausubstanz ist zu beurteilen und dafür sind Spezialisten da. Das Holzgutachten soll Klarheit über die Beschaffenheit der Dachkonstruktion, der Holzbalken und über das Vorhandensein von Schwamm und anderen Baumängeln schaffen. Schadstoffe finden sich häufig in Dachplatten, alten Rohren, alten Dämmungen und in den Schlackefüllungen.
4. Das Gespräch beim Bauamt: Liegt Denkmalschutz vor? Wie sind die öffentlich rechtlichen Vorgaben bei der Sanierung / Umnutzung / Erweiterung? Was geht, was geht vielleicht und mit welchem Aufwand? Wie heißt es so schön: Kommt man vom Rathaus, ist man schlauer!
5. Fotodokumentation: Die vorhandene Bausubstanz ist einer genauen eingehenden Prüfung zu unterziehen. Wie ist der Zustand der Fenster, der Kellerabdichtung, welche Bodenverhältnisse liegen vor, wie sehen die Balkone und Terrassen sowie die alte Haustechnik aus? Alles sollte kurz fotografisch festgehalten werden.
6. Abstimmung mit Fachplanern (Insbesondere Statiker und Haustechnikplaner) und Ausführungsspezialisten.

Detailschnitt Holzbalkendecken aus: Ahnert/Krause Baukonstruktionen von 1860 bis 1960, Verlag für Bauwesen. Keine Altbausanierung ohne historische Baukenntnisse.

Nachdem der Architekt nun über den Bestandsbau einiges in Erfahrung bringen konnte ist es an der Zeit mit dem Bauherren über seine Ziele zu sprechen. Wenn die Zielvorgaben formuliert wurden beginnt die Kostenschätzung und der Vorentwurf. Die Zeitschiene ist hier nicht zu unterschätzen, einige Ergebnisse aus dem Grundlagencheck kommen erst später, hier heißt es also vorsichtige Annahmen treffen und das Risiko einer späteren Umplanung einzugehen oder abzuwarten.

Die 10 klassischen Probleme bei der Altbausanierung

1.   Der Kellerbereich: Oftmals ist weder die horizontale Sperrung, noch eine vertikale Abdichtung vorhanden oder dauerhaft funktionsfähig. Hier sind also entsprechende Maßnahmen der Kellerabdichtung und ggfs. der Kellerdämmung zu treffen die der geplanten Nutzung entsprechen. Insbesondere alte Kelleraußentreppen und Kellerlichtschächte sind zu sanieren bzw. komplett auszutauschen.

2.   Das Dach: Die grobe Entscheidung ist natürlich, belässt man die alte Dachkontraktion oder tauscht man diese gleich komplett aus. Ausschlaggebend für die Entscheidung des Eigentümers sind die alte Holzsubstanz und der gewünschte spätere Dachraumnutzung.

3.   Die Balkone: Selbstverständlich hat sich bei den Konstruktionen von Balkons, Loggien und Terrassen in den letzten Jahren viel getan. Das Thema Wärme Dämmung ist die Altbauten eher unbekannt und die Abdichtungen zu untersuchen. Da diese Bereiche tradititionell zu Bauproblemen führen und die neuen Bewohner sicher höhere Ansprüche haben ist hier besondere Sorgfalt einfliessen zu lassen.

4.   Die Haustechnik: Die veraltete Haustechnik muss größtenteils komplett entfernt und ausgetauscht werden.

5.   Schallprobleme: Insbesondere durch die historische und vorhandene Deckenkonstruktion ist auf den Schallschutz und die Deckendurchdringungen zu achten. Hier bieten sich häufig alte, nicht mehr benötigte, Schornsteine als neuer Versorgungsschacht an.

6.   Brandschutz: Ohne einen entsprechenden Fachmann kaum hundertprozentig zu lösen. Wie wird das alte Treppenhaus nach seiner neuen Nutzung richtig entfacht? Wie werden die Deckendurchdringungen für die Haustechnik brandtechnisch perfekt ausgeführt?

7.   Die Decken: Die meist vorzufindenden Holzbalkendecken sind nicht nur dauerhaft tragfähig zu sanieren (Stichwort Balkenköpfe) sondern auch an die veränderte, geplante Baunutzung anzupassen. Reicht eine Deckensanierung und das Abschleifen der Dielen wirklich aus? In den Bädern sind Deckenaufbauten zu wählen die eingedichtet werden können und dauerhaft mit Fliesen zu belegen sind. Hier bietet die Industrie längst maßgeschnittene Altbaulösungen mit Schwalbenschwanzkonstruktionen, die einen modernen Bodenaufbau (mit Estrich und Abdichtung) auf einer Holzbalkendecke erlauben.

8.   Wärmedämmung: Ein Thema für sich, ohne die Debatte über die Sinnhaftigkeit neuer Wärmedämmverbundsysteme anheißen zu wollen, so verbietet sich eine solche Lösung aus den verschiedensten Gründen. Zentrale Frage: Wie schafft es der Planer die heutigen Dämm- u. Raumklimaanforderungen in die historische Substanz umzusetzen? Können/ müssen die alten Fenster aufgearbeitet oder ausgetauscht werden?

9.   Neue Erschließung, Rettungswege und Aufzüge. Sollte bei ihrer Altbausanierung eine neue Erschließung notwenig werden, so sind oft neue Erschließungskerne aus Stahlbeton einzufügen und die Anschlüsse an die Bausubstanz ordnungsgemäß zu planen.

10. Besonderheiten der historischen Konstruktion/Fassade. Wir denken an Stuckdecken und Fassaden, Spezielle Ornamentik, Säulen, Klinkerdetails, Dachtürmchen, Schornsteinköpfe und Ausführungen wie Kappendecken und spezielle Zugbänder in der Konstruktion. Nicht nur, dass diese typischen Problemfelder schwer nach den neuesten anerkannten Regeln der Baukunst zu bauen sind, fehlen heutzutage auch die Fachleute, die das überhaupt noch können bzw. in einem wirtschaftlichen Budget anbieten.

Systemschnitt durch eine Altbaufassade, aus Ahnert / Krause Baukonstruktionen von 1860 bis 1960, Verlag für Bauwesen

Wie werden demnächst diesen Baupraxis Report „Altbausanierung“ detaillieren und bitte um Ihre Anmerkungen und Verbesserungsvorschläge.

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